虎都世纪大厦 项目营销策划报告 中天世纪谨呈 10月 contents 市场描述项目定位营销策略合作模式 4市场描述 1.1 厦门写字楼市场发展历程 起步期 90S初 泡沫有余 成败各异 发展期 90S中后期 快速发展 市场细分 停滞期（2000年）：持续低迷，消化为主 爆发期（至今）： 片区开发，商务运营 起步期 时间：90年代初 特征：泡沫有余，成败各异 20世纪90年代初，全国房地产开发爆发热潮，厦门也掀起兴建写字楼的第一波高潮。这时期的突出特点是以企事业单位兴建为主，规划设计和功能简单，如特贸大厦等，同时也因开发过热而留下一些烂尾楼项目 发展期 时间：90年代中后期 特征：快速发展，市场细分 90年代中后期，写字楼建设掀起第二轮高潮。该阶段写字楼市场主要特点是：市场趋向细分。有定位甲级智能化的项目，如银行中心、国际银行大厦等；也有一些定位于成长型公司的普通写字楼，如皇达大厦等 停滞期 时间：2000年 特征：持续低迷，消化为主 由于开发过度，2000年以后写字楼大量空置，市场信心严重不足，处于冰点状态，消化空置为重要任务。这时期开发商、投资者都对写字楼有所避讳，转向开发住宅。暗淡中也爆发亮点，值得一提的是：该阶段兴起“SOHO办公”、“E时代”概念，出现少量“小面积规划、经济适用”的写字楼项目，如滕王阁SOHO. 爆发期 时间：至今 特征：片区开发，商务运营 “住宅禁商”政策的出台，促使大批中小企业从住宅迁入写字楼，一定程度上促进了写字楼市场发展。写字楼的租赁、销售、开发都迎来了新的热潮，出现了磐基中心、立信广场、钻石海岸、第一广场、新景中心等大批写字楼项目。滨北“BINGO城际商务中心”也应运而生，为中小型企业提供高档、舒适的办公环境，市场供不应求。该阶段最重要的特点是“观音山国际商务营运中心”和“五缘湾运营中心”的写字楼开发，厦门商务发展的重心，受政策引导，逐渐向厦门岛东部转移 1.2 厦门写字楼板块（岛内） 1.3 厦门写字楼近年供求情况 ~，全市写字楼的供应量逐年快速增长 目前厦主要在售写字楼情况一览表 ※数据来源：厦门网上房地产 厦门主要在售写字楼--新景中心 位置：位于思明区嘉禾路西侧莲版商圈 预售证号：0054 占地面积：39797 ㎡ 总建面积：10万㎡ 层高：3.6米 停车位：1700多个 硬件配套：玻璃幕墙与干挂石材外墙、通力电梯、氟碳烤漆铝合金窗、LOW－E玻璃 、分户计量变频中央空调、空中花园 优势： 采用1000多平米标准层设计 89－209㎡自由组合空间 厦门主要在售写字楼--新景中心 新景中心写字楼总平图 厦门主要在售写字楼--新景中心 新景中心项目区位图 厦门主要在售写字楼--湖里大厦 （金山财富商务广场） 位置：位于高崎机场旁，北环岛路以南，与飞利浦工业园相比邻。 预售证号：0040 占地面积：3.2万㎡ 总建面积：9.97万㎡ 停车位：543个 优势： 政府运营项目 五缘湾湿地公园旁 价格优势明显 钢结构、简单装修 厦门主要在售写字楼--海富中心 位置：位于湖里区泗水道595-599号(单号) 预售证号：0033 占地面积：15671 .71㎡ 总建面积：约77000㎡ 层高：3.8米 停车位：397个（其中地上145辆、地下252辆） 硬件配套：玻璃幕墙、花岗岩幕墙、15部通力电梯、5A智能化系统、新风系统 优势： 开发商品牌优势 五缘湾湿地公园旁 联发物业 商务配套齐全 1.4 影响厦门写字楼的相关政策 从政策层面来看，在过去的很长一段时间内，政府都在限制写字楼开发，主要通过增加税收、提高银行贷款门槛、限制土地供给等方式。 年末，厦门第一次提出要增加写字楼的土地供给，并出台鼓励写字楼发展的相关政策。 ，七部委文件（“国六条”）锋芒直指住宅物业，而对写字楼等商业用房无明显限制，充分说明了政府对写字楼及其它商业用房的肯定。 根据厦门市政府有关规定，从6月1日起新设立的商业营业场所、办公场所不得设在住宅内部，原有住宅内的商业营业、办公场所将逐步退出。对在住宅或者商住楼办公的中小企业政府部门将提高物业管理费用，这些利好消息，促使厦门写字楼市场快速发展。 近两年来，观音山商务中心、五缘湾商务营运中心、杏林湾商务中心等推出，政府更是加大了对写字楼项目的政策扶持力度。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看