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二、宏观市场分析
1.宏观市场表现要点
2.市场延续性研判
3.二、三季度房地产走势预测
⑴、全国房地产投资连续9个月下滑,投资萎缩直接影响全年经济增长目标。
⑵、开发景气指数跌至临界点之下,库存增加,直接影响土地市场拿地热情。
⑶、全国房地产在价量关系上保持着“量趋平价未升”的状况。
⑷、房地产融资金额高速攀升,渠道多样化,进入还贷井喷期,压力非常大。
⑸、民间闲置资金多(从古玩、黄金、玉石等炒作中可见一斑),“进军楼市”则还在观望之中。
⑹、虽然国家出台限购及提高存款准备金率等政策,但全国楼市价格依旧坚挺,主要是由于多渠道大量融资和前两年销售回款支撑着项目开发。
⑺、房地产开发企业数量自到达最高峰后,开始连续3年在减少,“洗牌”早已开始。
总结:从宏观角度分析,将会出现一、二、三级市场全面缩量,这时开发商主要任务是确保资金 链不断裂和努力还贷,地产企业洗牌加剧
1.宏观市场表现要点
——政府执行的强力房地产调控已收到效果,目前来看市场处于由市场的观望期转为下行渠道。
——由于广义货币发行量处于82万亿元的高位(中国GDP为39.8万亿,也就是说每产生1个单位GDP产值,需要2个单位的资金来运作,造成市场流动性泛滥,或者可以说资金利用效率低下)在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松,在货币的巨大刺激下,房地产很有可能出现如同般的房价的报复性反弹。因此,国家仍在近期一再强调房地产宏观调控不放松,不允许地方政府唱反调。
——就房地产开发企业而言,目前还没有进入严冬。由于前两年丰收,今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。但其开发已逐渐显露出不可持续性迹象
2.延续性研判
——第二季度,整体性降价幅度则有限,预计开发企业会加大推盘力度,新盘定价更趋合理,老盘降价的幅度将更大,绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。
——第三季度,如果政策面仍旧严控,开发企业融资困难,尤其是信贷资金不能满足需求,加之上半年销售远低于预期的话,降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。
——截至底,全国有房地产开发企业70293家,连续三年呈现减少趋势(、分别有87881家和80407家),“洗牌”已经开始。预计到,将有30%的房企被洗牌出局。
3.二、三季度房地产宏观走势的预测:
总结:
从利润预期看:房地产市场处于深度博弈的震荡市,不会有满溢的市场信心,因此不做高利润预期,安全的取回合理开发利润更为重要。
从市场远景看:市场呈现持续恶化态势,寄望于市场的突然回暖带动销售并不现实,开发利润的取得要结合资金要求进行考评,保证资金链运转才能顺利过冬。
对策:制定灵活的价格策略,调低价格预期。
3.歙县房地产市场解读
歙县房地产市场数据统计:
(1) 从开始,歙县地区的房地产市场呈明显的下行通道,具体表现为销售总量和销售总价的大幅滑坡。
(2) 销售量的滑坡和价格的坚挺,一方面是因为房地产业背后的经济因素,一方面不排除优质楼盘价格拉升的可能,但歙县房地产市场正处于买卖双方的深度博弈已是不争的事实。
销售高峰期一般出现在节假日,例如2月份农历新年及5·1劳动节期间。这也突显客户构成中中外出返乡客户占了较大部分。此类客户的特征是梯层式流动,即趋向于上一级较成熟市场,周边区域对客户分流严重。
根据歙县房地产管理局上半年年预售申请办理情况,截止5月22号,歙县住宅市场存量面积约24.6万㎡。按照现行市场的消化速度,本地市场的月消化能力约为11000㎡/月。呈明显供大于求的市场现状
歙县房地产市场上半年数据统计:
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