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最新7月达州房地产市场调研报告DOC

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更新时间:2017/7/3(发布于江苏)

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文本描述
达州房地产市场
调查报告
合富锦绣(重庆) 地产顾问有限公司
7月21日
第一部分 达州简介
达州地处川渝鄂陕四省市结合部,是重庆、成都、武汉、西安四大名城交汇辐射的中心地带,素有“川东明珠”之美誉。幅员面积1.66万平方公里,总人口646万。达州资源富集,交通便捷,旅游文化丰富,发展势头良好,开发潜力巨大,是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇,是秦巴地区交通枢纽、商贸物流和文化旅游中心,特色农产品生产加工基地,冶金建材基地、中国西部天然气能源化工基地。以达州为地理中心形成了广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个市(区)在内的秦巴经济发展圈是革命老区,国家实施西部大开发战略的重点地区,位于该地区中心的达州市当然地承担起了带动和辐射周边地区城市的重任,具备成为川渝鄂陕结合部中心大城市基本条件

达州市已被四川省作为全省重点发展的十大城市之一,随着达州天然气被探明,大规模能源的开发和利用,达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。为适应城市化进程不断加快的新形势,去年我市及时修编了《城市总体规划》,城市性质确定为:“中国西部天然气能源化工基地,秦巴地区交通枢纽和物流中心,川渝鄂陕结合部区域性中心特大城市”;远景规划控制面积884平方公里,城市空间布局以州河为轴心,形成“一城五片”的结构形态。到,中心城区建成区面积为60平方公里,人口80万人;到2020年,中心城区建成区面积为189平方公里,人口约180万人。城市空间布局:发展建设老城组团、西外组团、北外组团、南外组团“四大组团”。同时,加快罗江、河市、复兴、蒲家、双龙等卫星城镇建设。根据“老城重在疏解整容,西外、南外、北外三大版快加快建设拓展,罗江、复兴、河市、蒲家、双龙等城市组群提速发展”的城市发展方向,全面实施西、南、北三向空间拓展战略。即向北支持通川区加快北外新区开发建设,向南支持达县积极推进天然气能源化工产业区建设,向西着力加快西外经济开发区建设。市委、市政府按照“规划先导、构建框架,组团开发、市区(县)联动,市场运作、分步实施,完善功能、突出特色”的思路和“高起点规划,高标准设计、高质量建设、高效能管理”的方针,全面打造大城市,高起点规划四川省特大城市。城市发展将以西城为城市中心,以南城和老城为城市副中心,沿州河发展轴展开,形成“一城五片”的功能分区。重点建设全市城市干道、区域干线及县际公路网络,形成“三纵四横两环”格局,加速建设达州城市环线是重中之重,将有效构建达州作为大城市的基本骨架

第二部分 宏观经济状况
城市经济发展状况
全市生产总值510.41亿元,增长14.5%。地方财政一般预算收入15.8亿元,增长38.1%。规模以上工业增加值135.02亿元,增长34.2%。全社会固定资产投资306.6亿元,增长35.6%。社会消费品零售总额175.21亿元,增长17.8%。工业上,以能源、化工、冶金、纺织、医药、建材为主体的工业体系基本形成。随着达州天然气被探明,大规模能源的开发和利用,达州城市规划和建设已顺势走上了跨越式发展的快车道。下面是一些反映达州经济发展的数据。如图:
合富观点:从上面这些数据我们可以看到,达州建设由于受到本市天然气资源的发现步入了一个快速发展的通道里面,整个城市在居民收入以及消费能力上都有了突飞猛进的提升。潜在的房地产购买力已经逐渐在形成并逐步释放。因此在整个国家房地产市场行情不太好的情况下,达州本地楼盘在销售上也要较周边城市略好一些

房地产发展状况
近两年来达州房地产市场有了突飞猛进的发展,房地产交易价格一路攀升。由的1200-1500元到的3000元左右的均价,整个城市房价也感受到了达州城市大发展带来的利益。下面是近几年的房地产开发投资的一些数据,如图:
合富观点:根据市中心城区住房及人口状况调查,末,市中心城区实有房屋建筑面积为1898.57万平方米,其中住宅面积1304.00万平方米,私有住宅面积915.81万平方米,成套住宅套数13.09万套。市中心城区居住人口为54.24万人,18.10万户,人均居住面积为24.04平方米。目前整个达州县城房地产开发才刚刚起步,老城区90%房屋在房龄上超过10年,因此结合上面的这些数据我们可以得出这样一个结论,达州市目前驱使人群购房的主要因素是城市居民想改善现有居住环境。加之达州在经济上的跨越式发展,给达州房地产开发带来了前所未有的机遇,开发投资增长迅速

第三部分:市场政策
1、《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》
注解:国务院于6月3日发布《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》。该通知提出,要对新建建筑实施建筑能效专项测评,节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续,不准销售使用

新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%,节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升,但同时也会加大住宅的建筑成本投入

2、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
注解:今年对于土地市场的“深层次”管理,财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自1月1日起,土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理,使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”

与此同时,《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布,修改后的城镇土地使用税税额标准,将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍,征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业

3、《关于加大闲置土地处置力度的通知》
注解:回顾,土地市场的整治,特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦

经过去年“国六条”后半年多的房地产调控,闲置土地问题一度有所缓和。以致于4月,国土资源部在下达全国土地利用计划时,更多地强调“严格控制新增建设用地总量”

但实际情况是,全国各地的土地闲置问题依然严重。在9月,国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》,要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度

根据该通知的要求,各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定,加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回;对于违法审批而造成土地闲置
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