『莱太综合体』项目
市场研究报告
1.1.1.1. 区域市场研究说明区域市场研究说明区域市场研究说明区域市场研究说明
针对本案的所在区位特点并结合北京市高端住宅市场发展现状，我司将北京
市东部高档住宅市场作为调研区域进行重点分析，并根据项目市场定位将样本项
目划分为高档公寓和服务式公寓两大类型产品进行深入的市场研究。通过对于不
同类型的高档住宅产品市场特征描述以及共性分析，总结本案所在区域市场环境
发展特点，以期对本案的市场定位提供支撑

2.2.2.2. 高档公寓高档公寓高档公寓高档公寓区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析
报告中所提及的高档公寓指销售价格在￥15,000以上的高档住宅项目（不含
别墅），其交房标准通常为精装修。大堂、电梯间等公共部位采用高档精装修

2.1.2.1.2.1.2.1. 项目分布项目分布项目分布项目分布
区域现有高档公寓项目列表
序号 名称 所属区域 建筑面积 套数 入住时间
1 和乔丽晶公
寓
燕莎/丽都/三元
桥
30000 180 9月
2 东方之子 燕莎/丽都/三元
桥
32000 77 12月
3 凤凰城三期 燕莎/丽都/三元
桥
120000 600 1月
4 裘马都 燕莎/丽都/三元
桥
166834 636 7月
5 北京花园 燕莎/丽都/三元
桥
40000 125 12月『莱太综合体』项目
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6 US联邦公寓 燕莎/丽都/三元
桥
76125 293 12月
7 北京GOLF公
寓
朝阳公园 88000 198 12月
8 公园大道三
期
朝阳公园 15000 446 6月
9 皇石国际公
寓
朝阳公园 27926 166 2月
10 维多利亚花
园
朝阳公园 36000 200 11月
11 九号公寓（碧
湖居二期）
朝阳公园 48000 196 12月
12 万科东第 朝阳公园 65000 300 4月
13 贡院六号 CBD及辐射区 50000 152 1月
14 温莎大道 CBD及辐射区 100000 400 6月
15 新城国际二
期
CBD及辐射区 66000 379 6月
16 富力爱丁堡 CBD及辐射区 51616 290 1月
17 银泰中心 CBD及辐射区 57000 260 12月
18 港湾国际 东直门 15000 312 3月
19 Naga上院 东直门 65000 99 5月
20 海晟国际公
寓
东直门 50000 800
根据目前掌握信息，区域主要项目近年来共提供高档公寓超过6000套，总规
模在100余万平方米。『莱太综合体』项目
市场研究报告
从区域高档公寓的分布特征来看，其基本分布特征总结如下表所示：
子区域 供应规模（平米） 比例 平均单套面积（平米）
燕莎/丽都/三元桥 464959 42％ 203
朝阳公园 214926 19％ 185
CBD及辐射区 324616 29％ 219
东直门 110000 10％ 107
o 燕莎燕莎燕莎燕莎////丽都丽都丽都丽都////三元桥区域三元桥区域三元桥区域三元桥区域
该区域靠近使馆区，浓厚的涉外氛围为区域高档公寓发展的基础。由于近
两个月区域内凤凰城三期、裘马都、US联邦公寓项目的开盘使得该子区域
高档公寓的供应量最大，占整个区域市场供应的42％，高档公寓平均单套
面积203平米，户型面积较大，主要受到区域内一些豪宅项目的影响，如
东方之子、北京花园

o 朝阳公园区域朝阳公园区域朝阳公园区域朝阳公园区域
该区域邻近亚洲最大的城市公园，因此围绕着朝阳公园也兴建了不少高档
公寓项目。该子区域高档公寓的供应量占整个区域市场供应的19％，新开
盘项目只有万科东第一个，其余均为项目后期建设，户均面积185平米

o CBDCBDCBDCBD及辐射区及辐射区及辐射区及辐射区
该区域受到中央商务区开发的影响，整个区域各类物业供应非常旺盛，商
务和商业氛围非常聚集。该子区域高档公寓的公寓为比例为29％。户均面
积219平米。『莱太综合体』项目
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o 东直门区域东直门区域东直门区域东直门区域
该子区域为北京市重要的交通枢纽及第二使馆区，区域高档公寓的供应有
限，为整个区域供应的10％。该子区域内的三个项目定位有所差异，港湾
国际、海晟国际公寓倡导小户型公寓，而NAGA上院则凭借其毗邻皇城根，
具有历史感和文化感等特色定位成豪宅产品。受到小户型项目的影响，该
区域户均面积在107平方米

2.2.2.2.2.2.2.2. 户型特征户型特征户型特征户型特征
本项目所在区域高档公寓的户型特征总结如下表所示：
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