青岛海信·温泉王朝 下半年整合传播策略沟通
CONTENTS 壹. 市场分析 贰. 目标锁定 叁. 策略核心 肆. 执行大纲 伍. 视觉演绎
———地方政策
政策背景
2月1日起，青岛市实施限购令，原市内七区限购，1月1日，青岛限购令无限期持续。本案所在区域为非限购区域； 3月31日，青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，出台了五条房地产调控措施。总体看，青岛市地方细则相对宽松，维持原有调控政策不变，“限购范围扩大、二手房20%个税”未提及

青岛调控政策对本案所在区域市场无实质性影响
———青岛城郊别墅板块分布
板块划分
青岛城郊别墅主要分布在六大板块
温泉镇 板块
鳌山卫 板块
白沙河 板块
西海岸板块
惜夏 板块
经过近20年发展，青岛别墅市场逐步由城市别墅向城郊别墅发展，通过“北上、西进”，目前形成了温泉镇、鳌山卫、嶺海、惜夏、白沙河和西海岸六大板块

嶺海板块
市区沿海板块
城市别墅
城郊别墅
始，城阳白沙河区域、胶南西海岸沿线、胶州少海区域逐渐兴起，打破别墅市场集中于即墨温泉的局面。至今，新兴板块逐步成熟，即墨市别墅供求在青岛市占比明显下降

与青岛别墅市场升温相比，即墨市别墅市场供求下降明显，全年共计新增10.61万㎡，同比减少60%，共计成交9.04万㎡，同比减少41.4%； 1-4月，即墨市别墅市场回升明显，共计新增2.3万㎡，同比增加539%，共计成交4.31万㎡，同比增加126%

青岛市场：100-200㎡小面积别墅逐渐兴起，市场供求比相对较低，去化良好； 即墨市场：与青岛市场相比，即墨别墅市场以200-250㎡产品为供应主力，成交主力为200-250㎡和250-300㎡

至今，青岛市别墅市场持续升温，供求均大幅增长
即墨别墅市场热度明显降低，供求均大幅减少
白沙河等新兴板块逐步兴起，温泉镇、鳌山卫等传统板块市场热度下降
青岛100-200㎡小面积别墅兴起，即墨供求主力依然为200-300㎡
温泉镇及鳌山卫板块近年市场热度偏低，产品总价相对较高，去化相对缓慢
———城郊别墅板块市场对比
板块特征
本案所在温泉镇及鳌山卫板块开发时间早，市场热度降低； 在售产品整体面积及总价相对较高，月均去化相对缓慢； 其他新兴板块主打叠拼等经济型别墅，降低客户门槛，去化速度相对较高

海泉湾港中旅公馆
天泰圣罗尼克三期
海尔原乡墅
青建橄榄树
天泰蓝泉
中建岭海尚溪地
青建香根温泉
海信温泉王朝
麦尔文艺墅
安纳溪villa
依据本案所在板块属性、市场及产品特点等因素，选取以温泉镇、鳌山卫及嶺海板块的重点在售及潜在项目为本案竞品

———竞品选择
竞争市场主要卖点： 温泉资源：每户皆可享室内室外双温泉； 产品：联排、合院总价低，主要原因两类产品为40年产权；220万得340平，揽山小独栋即买即住； 内部配套：五星级中心酒店及SP会馆等配套；向阳坡地别墅、天然溪谷湖泊 品牌优势：海信地产在青岛市场具有较高知名度和美誉度

———海信温泉王朝
自身分析
海信地产首个温泉镇别墅项目，温泉入户，内部配套相对完善
主要卖点： 产品：4.2米层高、7.8米挑高，温泉入户； 附加值：400-1000㎡院落赠送，同时赠送200㎡地下空间； 区域配套：天泰温泉高尔夫，天泰滑雪场，天泰乐活酒店； 物管：天泰爱家物业，24小时服务

自身及周边配套完善，户型附加值高，在区域市场的知名度和美誉度高
———天泰蓝泉三期（主要竞争对手）
直接竞品主要卖点： 建筑风格：新东方主义； 智能化：精装产品配备海尔U-HOME家居科技智能化系统； 品牌：本土海尔地产在青岛的知名度和美誉度； 会所服务：绿色养生会所，包含温泉、泳池、茶室、书吧等

产品类型丰富，精装产品配备智能家居系统，会所服务别具特色
———海尔原乡墅
竞品分析
主要卖点： 景观：独有的7万㎡湖景公园配套； 建筑风格：托斯卡纳建筑风格

尾盘项目，近期价格相对低，具有一定的市场借鉴意义
———青建橄榄树
竞品分析
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