整体分析
项目定位
营销策略
本报告逻辑思路
项目分析 市场分析 竞争分析
客群定位 户型优化建议 价值梳理 项目核心定位
推售策略 渠道策略 营销推广策略 视觉表现
第一部分 整体分析
项目分析
市场分析
竞争分析城市角色
1.乌衣镇位于安徽省东部滁州市南谯区，距滁州市仅12公里，距南京市仅30公里。 2.是滁州市实施“东向” 发展战略十个重点镇之一。 3.在滁州市总体规划（-2020）中，大滁州规划构架一主三副：一主——滁州市；三个副中心：乌衣镇、全椒、来安。 4.新的定位，让乌衣的城市功能更加明确，高科技产业、休闲旅游、居住生活将成为乌衣的城市主要元素

滁州市城市总体规划（-2020） 大滁城城镇群空间结构规划图
乌衣镇是滁州市三个副中心之一，同时又处于江苏省重点营造的南京都市圈核心圈层内，是最具活力和潜力的重点发展地区。项目位于乌衣镇的北部，城市战略的铺开，将成为乌衣城市发展的新的支点

滁州市区
南京市
全椒县
来安县
南谯区（乌衣镇）
城市角色
旺角花园的进驻，将打造成为乌衣镇的北向桥头堡，让乌衣镇距滁州更近，与滁州亲密“连襟”

滁州市区
旺角花园
乌衣镇
区域环境分析
地块土地平整，周边基本生活配套齐全，但都市化配套欠缺，人居环境质量不高。公共设施和市政基础设施建设档次较低

同悦大酒店
街道环境
街道环境
周边环境
双郢路环境
交通配套分析
周边道路交通系统发达，车行交通便捷，项目东临老滁宁路，西邻双郢路，西侧的柯滁路正在修建之中，距离马滁扬高速公路入口约2km.
马 滁 扬 高 速 公 路
双 郢 路
老 滁 宁 路
柯 滁 路
雷 庄 路
新 庄 路
黄 庄 路
（修建中）
本地块
交通配套分析
高铁对房地产发展的影响
城市功能强化
集客能力增加
辐射范围扩大
城市功能提升
居住环境改善
交通时间缩短
片区开发升温
京沪高铁腰铺站
京沪高铁将在腰铺设立站点，站点距离本项目开车约10分钟，有助于区域的振兴和人口的外向型导入，从而推动区域房地产的发展

本案
规划发展前景
项目位处乌衣镇链接滁州的北部门户，所在区域将发展成南谯新城政务区

乌衣镇以合浦路为分界线，以西将发展成南谯新城政务区，以东将发展成为乌衣工业园区。 大雄食品城位于工业园区，将成为我们项目的重要配套，同时，其投资者将成为我们的重要客户来源。
南谯新区政府
滁州第二职高
南谯区政务新区
大雄食品城
乌衣工业园
合 浦 路
旺角花园
君临国际
雄杰玻璃有限公司
雅梦灯饰公司
清华太阳能有限公司
南谯新区医院
基地条件分析
地块经济技术指标： 建设用地面积： 41394.57平米 总建筑面积： 91023.27平米 容积率：2.20 建筑密度：20% 绿地率：54.75%
地块处于城郊结合部，距离镇中心约1km，地块平整，随着大滁城概念的提出，将成为市民逐步认可的区域

地块现状
项目指标属性
物业形态多样
地块容积率2.2，住宅为高层、小高层、多层产品，选择多样；
绿化率高
北侧老滁宁路和双郢路的交汇处将建设行政公园， 项目内部自然景观丰富；
地块平整，有利于项目规划排布
地块较为规整，有利于建筑排布

优势（S）： 1、区位优势明显，对南京与滁州都有较强的辐射能力。 2、地块平整，有利于建筑排布。 3、项目内建设市政公园，绿化率高。 4、高铁毗邻，未来交通十分便利。 5、产品附加值高

劣势（W）： 1、周边生活配套档次低。 2、项目外部景观资源匮乏。
机会（O）： 1、安徽省正实施“东向”发展战略，将给项目所在板块带来强大的动力。 2、未来交通将会不断完善，特别是高铁开通将给区域带来大量人流。 3、政务区落成带来的城市化配套将为板块带来纷呈的活力

威胁（T）： 1、地产调控政策尚未明朗，对前景预期的审慎，或会引发持币待购。 2、未来土地开发集中在南谯新区，区域潜在供应量较大，竞争激烈

SWOT分析
减小劣势，避免威胁
发挥优势，转化威胁
利用机会，克服劣势
发挥优势，抢占机会
充分发挥现有项目优势和版块机会，将版块扩城、地段优势、高铁交通、公园配套的文章做足

以未来机会对抗现在的弱势。 公园先行打造，进行景观示范，树立项目景观形象

通过项目资源及附加值的展示，增强客户认知。 根据案场销售情况及竞争对手的销售动态及时调整销售策略，从而转化政策威胁

充分强调产品自身的价值，承诺品质服务，提升竞争层次。
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