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成都岳府街小户型项目定位报告60页PPT

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文档格式:PPT
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更新时间:2017/6/27(发布于浙江)

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文本描述
岳府街项目定位思路 对城中小户型项目市场表现力的梳理 (一)环域内(内环内---一环内及中心城区)亮相主力楼盘一览 〖一环内及中心城区〗 COLOUR·彼岸 新和·都市美邸 天盛·壹中心 商鼎国际 〖内环内〗: 东渡·时代凯悦 锦都4期 釜山国际·城市公馆 鼓楼世家 正成·财富ID 花样年华6新街坊 壹号公馆 锦天国际 赛弗假日 曦城 (二)环域内主力楼盘指标分析 〖建筑规模〗 〖主力户型〗 〖价格〗 套一户型: 套二户型: 〖装修标准〗 (三)市场销售力表现优异的个案 〖正成·财富ID〗 06年12月5日开盘,以6864元/平米的成交均价(包含清水及精装房成交统计)完成住宅部分88.3%的销售(住宅总量300套,现余35套) 〖鼓楼世家〗 12月15日开盘,开盘后一个半月基本售完,成交均价5597元/平米(清水).住宅总量496套,目前余9套 〖COLOUR·彼岸〗 目前属前期客户排号阶段,共有房源169套,排号费3万/户,现积累排号客户400户,另有意向客户3000名 〖赛弗假日〗 5800元/平米均价(精装),亮相后迅速引发追捧,目前仅余少量 〖壹号公馆〗 以超五星私人会所及大师级室内装修精装打造高端生活场,吸引了大量的财富人士,尚未开盘但人气颇旺 行家思考 (一)中心城区小户型热销的背后 -----关于目标客群的宽泛共识 1.市场自身的刚性需求----无房者的过渡居住为主 随着高收入者首先进入购房市场后需求满足的逐渐饱和,作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开始占据消费市场。金融、IT、咨询等活跃行业为年轻人带来了高收入,他们渴望独立的生活但经济能力尚不足以购买主力形态商品房,总价偏低、交通便捷、功能完善的小户型的出现正好吻合这一消费群体的需求。此外,临近中心城区的单身公寓为年轻购房者提供的就业机遇、商业机遇、社交机遇等边际效益也高于一般住宅,因而受到追捧 2.第三空间以及地段价值之上的较高投资回报 ----有房者的多样需求 阶段式置业已经成为当今主流购房群体的共识,因此,无论是自住型还是投资型客群,在首次或者多次置业时已经趋于理性, 大都遵循以自住要求买房,以投资要求选房,以风险控制考虑退路的方法。从市场表现来看,临城市中心的黄金地段,相对大户型而言,购买投入较小,单位面积的投资回报率高,空置率较低,很容易实现滚动置业;同时在中心城区土地开发资源愈加稀少的城市发展脉络下,市中心地段价值的稳步抬升也为置业者注入强烈的信心 “在购买群体中,27.1%的人群为已购房者。他们之所以仍要购买小户型公寓,主要出于方便工作(26.1%)、为父母/子女购房(26.1%)、生活私密性居住需要(17.4%)及为投资收益(13.1%)的意图。 剩余的72.9%的人群为租房者和单位提供住房者。这部分人群中41.9%的购房者由于没有真正属于自己的住房,同时经济实力相对较低,因此选择小户型作为过渡用房。另外27.1%的人为工作方便及生活方便而选择小户型作为第二居所。” ----《地产系调研报告》 (二)本案环域内类比项目命题分析 命题1:满足销售速度要求下,项目必需具备的要素 1、地段价值被目标客群认同 2、总价控制下,产品功能对位目标客群的需求 之于本案----地段价值的被认同勿庸置疑,则对于本案开发所需销售速度命题的解决,应以总价控制为先. ※行家观点1:本案总价控制区间及对应主力户型 命题2:寻求销售速度与开发利润的最佳平衡点 根据项目研发前双方沟通的基本共识,结合本案土地成本高企以及贵司对开发利润基础目标的设定,6500元~6700元/㎡(清水房)的价格预设即作为本案研发的重要考量指标 之于本案-----如欲满足销售速度与销售单价的双重要件,则需在总价控制基础上,对应目标单价控制主力产品的面积指标 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看