.05.30
普利利源大厦项目营销思路沟通
.04
报告目录
Part1
项目本体分析
Part2
核心问题及开发目标
Part3
物业市场分析
Part4
物业发展优化建议
Part5
项目营销初步方案
Part6
广告推广
典型的南部特征：济南市主城区中轴线南段、二环南路南侧 交通条件好：临近升到103、二环南路、英雄山路，出入南部山区、市中心区十分方便 周边居住氛围突出；区域办公、商业服务配套设施较差。 亲山：西北万灵山、西望老虎洞，南眺玉函山；
南部近山、交通区位条件好、居住氛围较浓、办公商服配套现状差；具备亲山属性，距名盘较近，但整体周边城市环境形象较差
项目外围环境分析
中海国社
领秀城
他山
祥泰广场
叠泉山庄
铁路南苑
利源花园
银丰花园
周边知名楼盘较多，存有大量优质新入住该区域人口； 利源花园、铁路南苑等部分原有小区建设较早，规划、景观、立面等档次略低； 北部东西十六里河面貌较为陈旧，均存在旧村、旧城改造建设要求； 外部商业配套改善预期较强，领秀城商业综合体在建；十六里河绿地地块前期运作

绿地
交通动脉大拐弯处，方向感差，目前人口驻留较难；和左右两个居住项目差异性极大，对比强烈，显得凌乱
项目周边环境分析
受二环南路影响较大，尤其是本项目地块正处二环南路由东向北拐弯处，非常容易扰乱方向感。 受西侧山地影响，二环南路北向延伸，使得项目周边具备一定的亲山性；进而显得日常驻留人流较少、人气较弱。 项目紧邻外海叠泉山庄、利源花园、铁路南苑档次、定位、立面等产品差异性大，对比强烈 项目地势明显高于北侧十六里河地块，北向视野较佳； 东侧临天然河沟，具备一定亲水性
项目地块处在大型居住区的枢纽商业集聚区内，是未来英雄山路南段重点发展节点区域
项目规划条件分析
主要沿英雄山路（103省道）布置；二环南路沿线较少； 二环南路、英雄山路交叉口的枢纽商业； 沿英雄山路自北向南：八一商办区、玉函交叉口商办区、二环南交叉口商业区 英雄山路商务以行政、医疗办公较为突出
项目周边居住规划为主；
英雄山路为老城区三轴之一； 控制沿经十路、济泺路－纬二路－英雄山路、北园大街、经一路、顺河高架路、铁路等六条重要交通线路的沿线景观和城市轮廓线。英雄山路沿线商办规划：
商服用地，规划意向为商务公寓，两栋，下设裙楼商业
项目用地条件分析
总用地2.32公顷，可规划用地1.53公顷； 土地用途：商服； 容积率地上4.12，地下0.82； 规划建筑密度：35%
当前规划意向：两栋商务公寓、三层裙楼商业（局部四层），规划建筑7.55万平（地上6.6万平）
二环南路快速路改造工程：项目交通条件大幅改善、更加宜居、开发价值提升等发生变动的核心因素
济南二环南快速路路线走向已初步确定：主线西起G104立交（待建），向东则以高架结合地面道路、路堑、地道的形式经过文庄片区，之后以隧道形式穿过石坊峪山，采用地道加路堑的形式下穿中海国际社区设置出入匝道），再以隧道形式穿过老虎洞山，出隧道后以地道形式下穿铁路南苑小区，在十六里河位置设置互通式立交，自英雄山路向东则以高架结合地面道路的形式，沿现二环南路前行至工程终点——— 搬倒井立交（待建）

项目变动因素1
项目东侧领秀城商业综合体：将提升近期该区域的商业服务功能，使得区域功能更加完善，生活成熟度更趋综合
项目变动因素2
定位：区域中心级的综合商业配套（超市、百货、商业中心、电影院、冰场）； 商务公寓产品的提供（高端） 酒店产品（办公） 投入使用
项目北侧绿地十六里河项目，其规划建设将极大提升该区域的城市形象，使得区域功能更加完善，区域生活价值进一步大幅提升
项目变动因素3
定位：非住宅类产品规划面积达41万；其中办公、商业为主； 产品类：星级酒店、写字楼、商业广场、底商； 商务公寓：约4万平； 6月取地

6.2万平，容积率5.92；规划办公、商业；
4万平，容积率4.4；规划办公、商业；
22万平，容积率5.79；规划星级酒店、写字办公、商业广场；
4.2万平，容积率4.2；规划办公、商业；
中学、幼儿园
建筑0.5万平，容积率0.58，规划城市广场
建筑13.2万平，容积率3.47，规划住宅
建筑4.3万平，容积率4，规划公寓、商业
建筑16万平，容积率3.6，规划住宅
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看