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北京首创置业通州梨园自由小镇地块入市价格研判41PPT金网络

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地块入市 入市价格
资料大小:11682KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2017/6/18(发布于广东)

类型:金牌资料
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文本描述
北京土地拓展 ——通州自由小镇项目 北京合属公司 04月 一 二 项目简介 项目收益测算 附件:金网络-《通州梨园自由小镇地块入市价格初步研判》 目录 项目简介 通州自由小镇项目位于通州区梨园镇,京通快速路北,距地铁八通线临河里站步行10分钟可达 项目概况 临河里地铁口 八通线 梨园板块 项目规划总平面图 A区 C区 B区 D区 其中,B4、B5号楼已开工 其中,A1、A2号楼已拿到预售证 项目整体方案 C区 住宅建筑面积:14万平方米 公建建筑面积:2万平方米 配套公建面积:0.12平方米 D区 住宅建筑面积:16万平方米 配套公建面积:0.42万平方米 B区 住宅建筑面积:10万平方米 公建建筑面积:0.36万平方米 配套公建面积:1.27平方米 A区 住宅建筑面积:21万平方米 公建建筑面积:3万平方米 配套公建面积:0.81平方米 项目主要规划指标 项目主要规划指标 项目收益测算 项目销售汇总表 项目开发成本 总成本246061.81万元,建筑单方成本3174元/平方米(总建筑面积775161平方米), 住宅部分成本221576.91万元,建筑单方成本3133.19元/平方米(住宅部分建筑面积707192平方米) 商业部分成本24484.90万元,建筑单方成本3602.36元/平方米(商业部分建筑面积67969平方米) 可销售面积单方成本3831元/平方米(可销售面积642256平方米) 说明:总成本不含土地成本、财务费用和管理费用 利润表 敏感性分析 方案二是按金网络售价估算有一定上升空间,具体为基础方案售价提高到8000元/平方米,毛利率可达15%。 方案三是按金网络售价估算考虑单方售价部分提高,车位售价部分提高,具体为基础方案售价提高7800元/平方米,车位单价8万,毛利率可达13.89%。 方案四是按现有规划材料中规划面积可增加10万平米考虑,保守估计增加可售面积5万平方米,销售收入增加3.75亿元,扣除成本费用增加事项,毛利率可达12.94%。 结论 结论: 根据初步测算分析,方案一可作为土地成本的基础(优选)方案; 由于项目有一定的售价上升空间及规划调整空间,以基础方案进行敏感性分析得到方案二、方案三、方案四,项目整体现金流及盈利水平均产生好的影响 建议 根据目前了解的情况,国锐持有的55.95%的股份,转让价格为8~10亿元,东环和华建共同持有的44.05%的股份,转让价格为8.6~9.5亿元。 由初步测算转让价格为15.75亿元计算,按照股权所占比例分配国锐为8.81亿元,东环和华建为6.94亿元. 国锐的转让价格比较接近测算的合理价格,东环和华建的价格太高,国锐可通过谈判按照理想价格收购其55.95%的股份,东环和华建采取其他方式合作.从而达到降低成本及前期收购投入资金额度过大. 附件:金网络-《通州梨园自由小镇地块入市价格初步研判》 谨呈:首创置业 通州梨园自由小镇地块 入市价格初步研判 Page-18 基本目的 评估项目当前合理的市场价格; 对影响项目未来定价因素进行评估,确定未来项目的入市均价及整体均价; 1、项目概况及项目属性确定 2、项目各个竞争板块之间的价格竞争分析 3、项目板块内各个竞争项目的量价分析 4、确定本项目当前合理的价格水平 5、评估未来可能影响项目定价因素的走势分析 目的及价格推导思路 推导思路 评估项目当前合理的市场价格 评估项目未来的入市价格及整体均价 6、确定项目未来的入市均价、整体均价及合理的综合成本建议 Page-19 项目概况及属性 临河里地铁口 距离地铁口1.2公里 地块处通州城区,梨园镇板块内 本地块 地块距离地铁口在2KM范围之内 项目属性界定:项目属于位处通州城区,梨园板块内,临近城市轨道的普通集合式住宅项目,本报告的价格研判将建立在此属性界定基础之上; 北苑环岛 八通线 Page-20 地块开发的基本区域背景:土地供应 经过04-05年供应断层之后,06年土地供应开始放量,08年通州土地供应接近前四年的总和,通州新一轮开发热已经拉开,未来区域供应会出现明显放量; 新城区域:08年居住用地出让90万平米 马驹桥区域:08年居住用地成交总建面80万平米,是04-07年两倍; 新一轮开发热主要由品牌开发商欣起,其中地铁沿线地块的楼面成本价格均较高,5000元/平米左右,目前均未开盘; 八通线2468八通线 本地块 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看