前言
,不平凡的一年,全国一二级市场都遭遇着价量齐扬的楼市回暖期,成交上扬形成新一轮的集中放地与企业土地储备，市场待售量庞大。，两会直指地产业，宏观调控力度加强，客户更理性，产品更苛求，市场将面临新一轮挑战。宏观调控并未在常州真正显现效果,市场红盘不断，除成交速度有所放缓外，各区域价格节节攀升，一级土地市场价格在年底更是高歌猛进。随着城市中心区域延伸，诞生于火车站北广场新商圈的永宁路项目,已然成为老城区不可多得的稀缺地块，遵循地段决定属性原则，本案凭借优势地利绝对可以“小地块玩出大文章”！
做地
1、本地块依托火车站北广场启用，银河湾星苑及翠园世家等 交付项目奠定的市场基础，本项目乃火车站新商圈区域内 的熟地，深入研究地块属性，诊脉市场出路； 2、一个项目的成败最关键的是其产品定位，走错了路，再牛 的策略也无回天之术，而做对产品的局才能圈到对的人， 单一产品思路还是组合产品策略，每一种方向都将带来不 同的产品供需局面； 3、任何项目都追求可执行条件下的利润最大化，短线可实现 利润还是长线可期待利润，不同的开发思路会引导出几种 不同的操盘策略

项目操盘思路梳理
做利
做局
本次提案将围绕需要核心解决的开发策略问题，提出三步曲方向：
每个地块都有自己的独特属性，地点决定属性,在探寻项目定位出路时,我们先深刻了解一下我们自身

Part1 项目立地分析 1、项目自身立地条件研究 2、区域未来规划分析
一、项目主要经济指标参数评估
1.项目主要经济指标： 基地面积：6005㎡ 总建筑面积：36030 ㎡ 容积率：6.0 建筑密度：45% 绿地率：25% 限 高：100m 项目经济指标分析： 容积率高，绿化率低，建筑密度高 无法形成规模的内环境配套 较难形成高品质的居住氛围 居住舒适度低，不适宜做纯住宅产品 基地面积较小，在限制高度的制约下，较难规划出特色产品

项目自身立地条件研究
二、项目所属区位
地块距离市中心较近，地段价值易于认同！
1.地块位置： 位于永宁路和竹林西路（规划道路）交叉口的西南侧，属“城市次中心”。 2.项目四至： 东：竹林西路（规划道路），现为2～5层老住宅 南：为现存的老住宅 西：武进信用社 北：永宁路 分析： 项目区域属于天宁区，项目紧邻火车道及永宁地道口。但地块毗邻市中心，属“城市次中心” ，易于对客户进行引导

天宁区法院、检察院
武进医院
北侧：武进医院、天宁区法院、检察院,仅隔一条路，对项目居住会产生负面心理影响。 南侧：武进供电所、旧式居民区,景观价值差 分析：无支撑项目形象的外环境，无法满足居住的基本生活需求。 项目环境： 与火车铁路只隔百米距离，噪音及共振影响大

三、项目周边环境
交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近，出行便利。 生活配套：欧尚超市、武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮 分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次较低，生活品质不高； 学区：北环小学、北环中学 分析：无优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！
交通出行方便，教育资源不足，配套稍显薄弱！
四、项目周边公共配套
周边社区：银河湾星苑、翠园世家、永宁花园等中高档社区，东王村、西王村、永宁路小区、冯家墩、倪家塘居民房、新堂花园等低档居民生活区。 居民构成：现有很多小区为80年代修建的旧式居民区，租住价格低，租户人员杂，且临近火车站，流动人口多，所以居民构成较杂。 流动人口：北广场投入使用，城际高铁和汽车站给区域带来一定的流动人口量

周边居民构成较杂，治安较差，影响区域物业价值
五、周边人群构成分析
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看