房地产成本管理与控制体系 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华 10月 上海目录 房地产成本管理常见问题与全成本管理理念 全成本管理的总体思路和四大阶段 如何建立卓越的全成本管理体系 各阶段成本控制要点成本管理的理念 营销——小业主、白领、外企、…… 设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式…… 成本——土建、园林、配套、…… 财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！ 鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！成本管理的理念 营销——产品设计不好，我卖不出去； 设计——成本控制太狠，哪有好产品； 成本——都做完了，只能这样了； … 财务——没有我的事 谁错了？成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品 成本管理的理念成本管理的阶段—全过程 1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包成本管理的阶段（WHEN)—全过程 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段—产品目标与成本目标的制定 ---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估 维护运营阶段—保修金、维护费用的管理成本管理的责任主体—全员 要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。 成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识 控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制” 成本管理部门的职责 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作 了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控； 甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）房地产成本管理的发展过程 管理难度加大，统筹协调要求高成本部门管理的三个层次 基本的审算工作 成本管理体系的建设和运行监控 产品与市场研究目录 房地产成本管理常见问题与全成本管理理念 全成本管理的总体思路和四大阶段 如何建立卓越的全成本管理体系 各阶段成本控制要点完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程 项目拓展阶段 方案设计到初步设计阶段 施工图设计阶段 建筑安装工程费 施工阶段 建筑工程费 安装工程费 装修工程费 地基基础工程 主体工程 给排水工程 …… 数据调整 成本测算 成本概算 成本预算 动态调整 随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实 建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制 注：此处的成本比例仅供参考目标成本的概念 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 目标成本体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本要体现先进性和严肃性 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看