龙湖成本管理与房地产开发成本控制 周世艾 10月 讲师背景介绍： 高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事 关键词： 成本管理，成本控制 房地产开发的成本控制 内容 龙湖的成本管理 房地产开发的成本控制 内容 龙湖的成本管理 以项目为管理对象 项目的完全直接成本 间接成本分摊 龙湖成本管理的范围 龙湖成本责任部门 龙湖成本管理的职能 龙湖目标成本测算和分解 为什么要进行目标成本管理 利润=售价-成本 准确预测编制目标成本的作用 提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益 特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现 目标成本管理的阶段 土地投资论证阶段 目标成本(土地版) 项目启动阶段 目标成本(启动版) 方案设计阶段 目标成本(方案版) 初步设计阶段 目标成本(执行版) 工程实施阶段 目标成本(调整版) 竣工阶段 项目竣工成本 土地投资论证阶段 责任部门 工作成果 发展部 项目定位 提供周边配套 提供土地信息 地区总经理 研发部 造价采购部 主持、确定 项目预案 目标成本测算 通过 满足拿地成本要求 未通过 总经理重新给定成本限值 审定 存档 项目启动阶段 项目团队 确定产品定位和销售价格、销售进度 研发部 根据规划条件 和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准） 造价采购部 项目目标成本测算 计划财务部 根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算 方案设计阶段 研发部 提供方案设计图 提供方案技术指标 提供产品建造标准 造价采购部 目标成本测算提出方案优化建议 互动 计划财务部 财务指标计算 初步设计阶段 工程部 提供现场布置方案 提供施工用水电以及甲方临设设置方案 初步施工方案及土石方平衡对比 提供初步设计图 提供产品建造标准 基础方案对比 造价采购部 目标成本分解 进行成本敏感性分析编制合约规划 研发部 计划财务部 财务指标计算 合约规划的目的： 将各费项成本分解成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同 工程实施阶段 工程部 现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划 提供施工图 设计变更的控制、专项工程的优化 造价采购部 签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整 研发部 计划财务部 财务指标的动态跟进 资金计划审核 互动 动态成本的组成 动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本 +非合同性成本+待发生成本 动态成本 待发生成本 待发生费用 未签约合同估价 已发生成本 非合同性成本 合同性成本 已结算合同成本 未结算合同成本 合同金额 结算调整(含签证变更) 合同金额 预估结算调整(含预估签证变更) 工程竣工阶段 工程部 审核工程竣工资料 对合同相关条款进行评估 对供应商进行相关履约评估 设计总结 造价采购部 与供应商进行竣工结算（含材料供应结算） 编制竣工成本并与目标 本（执行版）比较 研发部 计划财务部 财务决算 核算最终的财务指标 龙湖景观装饰工程成本管理 景观工程成本管理 景观工程成本构成 场地整治费 苗木栽植费 苗木保活养护管理费 景观效果调整增加费 苗木价 龙湖景观绿化指标参考 景观工程成本管理措施 景观工程分不同设计阶段成本控制 乔木或贵重苗木部分由甲供 景观效果过程控制控制移栽等造成的损失 建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源 严格管理现场收方结算 龙湖控制景观的方法 乔木、灌木种在那里 楼宇 行道树 道路 灌木 乔木 公共部分装饰工程成本管理 公共装饰工程成本管理措施 装饰工程分不同设计阶段成本控制 主要装饰面层材料部分由甲供 装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失 严格管理现场收方结算 材料设备采购管理原则 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看