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广州保利东江首府项目整体营销建议138p别墅大盘销售策略

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更新时间:2017/6/8(发布于广东)

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文本描述
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【保利·东江首府】
整体营销建议二
6月报告提纲
第一部份:市场分析…2 第二部份:项目市场定位……41 第三部份:项目营销建议……66 第四部份:销售组织管理……112 第一部分:市场分析一、市场分析6
除08年调整外,其余年度去库存化特征明显; 今年新增供应不足5万套,全年可售货量仅约7.4万套

广州市场历年供求分析
去库存化特征明显,今年市场供应有限价格逐年攀升,09年至历史高位; 今年楼价继续上扬,至5月全市十区均价12955元/平米,楼市面临高价压力

广州市场价格走势分析
价格逐年攀升,今年楼市面临高价压力今年2月真实网签交易不足30万平方米; 2、3、5月网签实属地量,即年初广州楼市开始量调; 新政后5月网签交易32.63万平米,环比下降30.23%,市场观望明显

广州市场签约交易分析:
年初开始量调,新政后观望态势明显上半年销售回笼资金有限;下半年流动性趋于收紧,发展商资金压力逐步显现; 新政后消费者观望态势渐浓,持续量缩亦会引发价格调整; 唯有楼价下调,高压调控政策才有望减轻

广州下半年市场预测
发展商资金压力显现,楼价下调是趋势价格逐年攀升,今年楼市面临高价压力 年初开始量调,新政后楼市观望态势明显 下半年发展商资金压力显现,价格下调是趋势
广州房地产市场总结12
4月新政出台后,成交量跌到谷底,仅403套。 对比十区和十区两市的成交走势,豪宅近期成交量波动幅度较整个市场小

成交量震荡下滑,但波动幅度相对较小
广州豪宅成交量走势分析价格依然坚挺,新政后竟有上行趋势
豪宅的价格走势波动比较大,而十区和十区两市的价格走势则相对比较平稳。 4月新政后,豪宅的价格却依然坚挺,甚至有上行趋势

广州豪宅成交价格走势分析
价格依然坚挺,新政后竟有上行趋势1-5月豪宅成交套数排行
中海锦榕湾成交高居榜首,汇景新城和雅居乐剑桥郡次之1-5月豪宅报广投放情况
5月时由于受到新政影响,推盘数量降至冰点1-5月豪宅项目报广投放费用分析
广告费用浮动幅度较大,3-4月占比近半单次广告费用价格分析
大部分单次广告费用的价格在10-30万元这一区间段

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1-5月豪宅报纸广告投放费用排行
数据来源:经纬行研究中心豪宅项目投放广告的主要报纸媒体是广州日报,其次是南方都市报。而投放形式主要是全版,给阅读者造成震撼的视觉效果;其次为投放在广州日报或羊城晚报的半版广告,也有部分楼盘采取在报纸版头投放或使用包页广告这种形式

广告投放形式新政下的豪宅市场,成交量跌至谷底,但相比十区二市,豪宅市场受 新政影响波动仍算较小。 价格方面,豪宅市场反而逆势而上,呈现上行趋势; 但新政效力仍然对市场有较大震慑力,市场推盘数量降至冰点; 豪宅项目本身总价较高的特点,决定其广告投放需要更长的时间建立其品牌形象,并需要覆盖及到达更广泛的人群才能取得更好的销售。因此与普通项目相比,豪宅项目会投入更多的资金在广告投放上

豪宅市场总结
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增城市场成交面积及价格分析
需求旺盛,价格在上升中维稳
增城近年商品房销售面积一直稳步上升,显示出良好的销售势头和强劲的市场需求,价格也在上升中逐渐走稳

来源:增城市政府
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增城表现优于全市,别墅项目助推均价提升
增城市场成交量及价格对比走势分析
今年上半年增城成交跌幅明显小于全市,市区高价的挤出效应有利增城。 新政后增城亦受影响,成交环比下跌30%

来源:经纬行研究中心
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增城房地产市场总结
随着广州“东进”战略的实施以及交通规划的利好,增城近年来受 到前所未有的关注; 作为“广州”最后的价格洼地,也吸引了大量的广州市区客户及周 边城市客户。 近年商品房销售面积一直稳步上升,显示出良好的销售势头和强劲 的市场需求,价格也在上升中逐渐走稳。 受新政影响,市场观望气氛渐浓,投资客开始退场,09年下半年呈 现价升量跌的局面,市场拐点出现的可能性渐大。
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