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本体认知。 A
本体认知——区位条件
宗地位于唐山市曹妃甸新区唐海县七农场湿地自然保护区的实验区 曹妃甸新区是唐山新近规划的工业新区，人口和经济发展都处于起步阶段。 距曹妃甸工业区25公里； 距唐山滨海新城19公里； 距唐山市区约80公里，车行时间约30-40分钟（08年09月底唐曹高速开通后）； 距北京市约220公里，车行时间约3小时； 距天津约120公里，车行时间约2小时； 区域内无别墅产品供应

曹妃甸工业区
唐海县城
滨海新城
25公里
19公里
南堡开发区
曹妃甸新区
三线城市陌生新区，距一线城市较远
A
本体认知——稀缺资源
5000亩的湿地水库
面积达10万亩的湿地
具有开发潜力的稀缺湿地景观资源
唐海湿地：北方小江南，省级自然保护区 本项目是在唐海湿地水库基础上围填而成，隶属于湿地保护区； 国际湿地组织涉禽鸟类专家马克·巴特先生表示，唐海湿地“开发潜力巨大，不可多得！”其他国内外专家也普遍认为：唐海湿地是“河北仅有、中国少见”的湿地。 国际湿地组织官员调查证实，唐海县境内共有野生鸟类420 余种，其中国家一级保护16种、国家二级保护63种、省级重点保护30种。每年全县迁徙珍稀国际候鸟100多种、6.9 万多只。 全县野生植物达63科，164属，238种，绝大多数属于湿地野生植物；这里既有海水生长也有淡水生长的鱼虾蟹类，湿地生物多样性十分丰富

候鸟迁徙的壮观景象
湿地里的珍禽丹顶鹤
A
本体认知——周边配套
项目东侧的首钢国际会议中心 1座五星级渤海国际大酒店、1座三星级海员俱乐部、1座写字楼、3栋专家公寓楼、30栋别墅、1座温泉休闲中心和1座运动中心组成

一个总投资2000万元的观光园已开发出多个休闲旅游项目，建成占地2000亩的野禽观光区、占地400 亩的淡水鱼垂钓区和特禽人工养殖区，形成集餐饮、垂钓、观光、游玩为一体的综合旅游园区

初具规模的商务休闲配套
A
本体认知——基础经济指标
总统别墅
会所
独栋别墅
独栋别墅
独栋别墅
接待别墅
一期
二期
经济指标： 总用地面积：136万平方米； 湿地修复占地：109.3万平方米； 总建筑面积：61712㎡ 建筑密度：15% 容积率： 0.26 绿化率： 40% 建筑限高：15米，2层 产品：独栋别墅，一期11栋接待公寓别墅和3套总统别墅（不对外销售） 配套：会所（餐厅、会议室、棋牌室）、18洞高尔夫球场，9洞高尔夫练习场
湿地高尔夫纯独栋别墅项目
A
本体界定
三线城市陌生新区，与一线城市距离较远
具有开发潜力的稀缺湿地景观资源
高尔夫纯独栋别墅项目
初具规模的商务休闲配套
具有打造空间的资源型高尔夫别墅项目
发展商目标。 项目组对发展商目标的理解
实现高尔夫经营与别墅销售的共赢；
实现别墅产品价值的最大化

宏观大势。 经济过热
通货膨胀
高增长，高通胀 ——中国经济正面临前所未有的挑战
B
宏观经济
未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期
B
宏观经济
连续三年房地产市场销量以存量为主！
要真正走出调整期尚需要1-2年！
B
宏观经济
同比涨幅下降 环比涨幅持平
市场投资成分的撤离使投资型物业受到严重影响，未来市场以刚性需求为主力！
B
宏观经济
上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。 上半年市场表现呈现三个阶段： 第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无市的局面； 第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商采取价格调整策略，市场出现暗降保量； 第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实

有价无市
暗降保量
量价齐跌
B
宏观经济
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