首页 > 资料专栏 > 地产 > 商业地产 > 商业广场 > 珠海万科九洲港商业中心项目商业发展方向初探120p

珠海万科九洲港商业中心项目商业发展方向初探120p

珠海亚可
V 实名认证
内容提供者
热门搜索
商业发展 发展方向
资料大小:2189KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2017/6/7(发布于广东)

类型:积分资料
积分:15分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
.04
珠海万科九洲港项目商业发展方向初探
谨呈:珠海市万科房地产开发有限公司
基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判,结合本司操作社区商业的经验,本报告围绕以下两个主题方向: 本项目偏于城区一角,偏离核心商圈,在项目商业价值本质不明显的情况下,如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。 以销售型为主的商业物业,平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计(商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划;附件为部分业态商铺技术指标参考)

报告基本思路
目录
项目分析 项目定位 项目规划建议与业态布局 项目建筑设计建议 附件
商业价值初判:本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右,偏于城市一角,偏离城市核心商圈;地块商业价值本质不明显;
珠海目前已形成四个主要商圈: 吉大商圈:以免税商场、珠海百货为核心,其集中式商业较好,零售档次是整个珠海市最高的; 拱北商圈:以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心,消费群主要为片区内人、游客及澳门人; 香洲商圈:以吉之岛、茂业百货为代表,以家庭性消费为主,主要满足日常生活消费需求; 新香洲商圈:新兴商圈,以旺角百货、仁恒星园为代表,商业布局较分散、规模较小

一、项目分析
项目商业价值初判
一、项目分析
项目区域属性
项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区,其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域. 片区新房价格集中在30000-40000元/㎡,二手房价格集中在15000-20000元/㎡;
项目所在片区为市内知名高档住宅区,呈人均消费能力高、人口密度较低状况

项目辐射人群
受周边地形阻隔影响;项目辐射区域有限,辐射人口基数较少

受周边地形阻隔,项目商业辐射人群有限,集中在周边一公里范围内社区;预计1-1.5万常住人口

一、项目分析
本案辐射人口区域
项目周边商业概况
本案
项目周边临近度假村酒店以及货运码头,配套型商业以住宅底商及食街为主,且与项目直线距离较远; 项目辐射区域内主要有两处较为繁华、人口相对密集的商业区,位于莱茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园附近的商业裙楼,均以饮食业以及生活便利店为主;
度假村酒店
九州港客运站
九州港 货运码头
南油大酒店
九州花园 住宅底商
青蓝食街
辐射区域内缺乏购物型商业配套,整体商业氛围薄弱;餐饮业态所占比重大

一、项目分析
本案
青蓝食街
直线距离960M
项目周边商业概况
一、项目分析
青蓝食街
注:括号内面积是首层铺位面积
项目周边商业概况
一、项目分析
本案
九州花园 住宅底商
直线距离540M
项目周边商业概况
一、项目分析
九洲花园商业裙楼
项目周边商业概况
一、项目分析
项目周边均为零散的社区配套商业,无成型的区域型商业中心

地块方正凭证,呈类长方形,长约200米,宽约80米; 方正平整,易于商业规划。 项目最多可规划商业面积为12000平方米

项目宗地状况
一、项目分析
项目紧挨市内快速干线情侣南路,呈明显的车多人少特点; 情侣南路北通吉大片区、南通拱北,受地形影响,道路较为曲折,但交通易达性总体良好

项目交通条件
一、项目分析
N 九洲港货运码头 (即将搬迁)
S 潮香半岛酒店
E 中交一航临时板房(空地)
W 度假村瑞丽别墅群
以A地块为中心
项目四至
一、项目分析
项目东边紧挨九洲港货运码头,码头阻断了项目往东的商业顺延,并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响; 货运码头预计于前完成搬迁工作,其占地面积预计在20万平米以上,根据相关部分公布资料显示,货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地,将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好(下一部分商业设计将以此区域规划为导向。)
项目周边规划
一、项目分析
项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里,车行约2分钟,步行约15分钟; 九洲港-香港,10班次/天;九洲港-深圳,20班次/天;平均每班船估算为150人,九洲港客运量约为4500人/天;
本案
九洲港货源码头搬迁后,其用地为住宅用地,情侣路海滨休闲栈道将延伸至九洲港,九洲港部分客流将成为项目的潜在消费群

项目周边规划
一、项目分析
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看