文本描述
外滩明珠一期价格细案 伟业顾问外滩明珠项目组//8 Contents
目 录
市场调查部分
价格制定
优惠与涨价
一期价格表现
推盘策略与方案 市场调查部分(8月15日)
价 位 需 求
楼 座 需 求
楼 层 需 求
户 型 需 求 竞争项目调查 前期积累客户调查 价 格 情 况
优 惠 情 况 同类竞争产品价格表现(8月15日) 同类竞争产品市场均价为4046元/㎡,较上半年有一定幅度的提升,整体市场情况良好。近期部分项目调整了优惠政策,因此,本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显,但鉴于我项目初步入世,保留一定幅度的优惠 59%客户能够接受3600—4200元/㎡价位 前期积累客户价格调查(8月15日)
前期积累客户户型调查(8月15日)
关注较高户型A、E、G、C、D;关注一般户型B、B’;关注较低户型F、H,客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐 价位需要 楼座需要 楼层需要 户型关注度 34%----3600—3900元/㎡的价位。
25%---3900---4200
12%---4200以上 41%:11---20层。
30%客户----20层以上
28.6%客户---10层以下 关注较高户型A、A’、E、G、C、D
关注一般户型B、B’
关注较低户型F、H 44%客户---1#
32%客户----2#
23.7%客户---3# 11---20层最为客户接受,可作部分预留销控 + + + 59%客户可以接受3600--4200元/平方米价位 三楼座市场接受力较平均,可缩小楼座价差 优势户型需求明显,符合市场需要的调整价格 前期积累客户调查(8月15日)
价格制定部分 价格构成要素 产品外部环境 产品内部品质 产品附加值 规模
园林景观
户型设计
社区配套
入住时间
装修标准
施工进度
智能配套
物业服务 位置
景观
区位现状
未来城市规划
生活配套 品牌影响力
价值决定价格--------
用同样的标准衡量市场和我们,客观还原产品价格 产品总结与价格影响 产品优势 市场抗性 地段潜力、配套、景观 产品规模与内部设计
开发周期长 入住时间晚 品牌影响力弱 + 具备行业领导者潜质与实力,但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100元/平方米 中开高走 高调入市 市场抗性 周边现状差 开发周期长 内部规划尚不完善 入住时间较晚 品牌影响力较弱 市场接受能力不稳定 定价原则—低开高走
4107元/平方米 外部竞争与价格还原 楼座分析 1#
与沂河只
有一路之隔,观景
效果好
东、南两侧临路,
噪音大。
南侧为运输公司家
属院,环境差。
3#
位于小区中部,
符合大众居
中心理。
紧邻小区中心花园
与沂河只临一路,
观景好,
可远看三河
楼间距密
2#
位于小区中心位置
离滨河大道稍远、
南侧楼间距大
西侧临路 确定价格系数 楼座系数 户型系数
区外景观
区内园林
交通
楼间距
噪音
景观
户型布局
客厅通透
卧室
明卫
户型稀缺
面积与功能
经验值(复式等)
垂直系数
采光
景观
花园
吉利数楼层
单元系数 楼座系数 楼座均价 一期开盘均价:4100元/㎡ 户型系数 户型价格 价差 优惠折扣方案 第一次推盘价格4100元/平方米,
对外公布价格上升4点,4300元/平方米 涨价方案 前40% 40%-70% 70%-100% 均价:4230 均价:4350 均价:4100 一期全程均价:4215元/平方米 上涨3% 上涨3% 推盘方案 第一次放盘量81%充足保证供应量,
销控产品19%为性价优、可隐性调
价的中高楼层产品 THANKS 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看