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伟业顾问上海外滩明珠一期地产项目价格细案26PPT

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更新时间:2017/6/5(发布于浙江)

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文本描述
外滩明珠一期价格细案 伟业顾问外滩明珠项目组//8 Contents 目 录 市场调查部分 价格制定 优惠与涨价 一期价格表现 推盘策略与方案 市场调查部分(8月15日) 价 位 需 求 楼 座 需 求 楼 层 需 求 户 型 需 求 竞争项目调查 前期积累客户调查 价 格 情 况 优 惠 情 况 同类竞争产品价格表现(8月15日) 同类竞争产品市场均价为4046元/㎡,较上半年有一定幅度的提升,整体市场情况良好。近期部分项目调整了优惠政策,因此,本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显,但鉴于我项目初步入世,保留一定幅度的优惠 59%客户能够接受3600—4200元/㎡价位 前期积累客户价格调查(8月15日) 前期积累客户户型调查(8月15日) 关注较高户型A、E、G、C、D;关注一般户型B、B’;关注较低户型F、H,客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐 价位需要 楼座需要 楼层需要 户型关注度 34%----3600—3900元/㎡的价位。 25%---3900---4200 12%---4200以上 41%:11---20层。 30%客户----20层以上 28.6%客户---10层以下 关注较高户型A、A’、E、G、C、D 关注一般户型B、B’ 关注较低户型F、H 44%客户---1# 32%客户----2# 23.7%客户---3# 11---20层最为客户接受,可作部分预留销控 + + + 59%客户可以接受3600--4200元/平方米价位 三楼座市场接受力较平均,可缩小楼座价差 优势户型需求明显,符合市场需要的调整价格 前期积累客户调查(8月15日) 价格制定部分 价格构成要素 产品外部环境 产品内部品质 产品附加值 规模 园林景观 户型设计 社区配套 入住时间 装修标准 施工进度 智能配套 物业服务 位置 景观 区位现状 未来城市规划 生活配套 品牌影响力 价值决定价格-------- 用同样的标准衡量市场和我们,客观还原产品价格 产品总结与价格影响 产品优势 市场抗性 地段潜力、配套、景观 产品规模与内部设计 开发周期长 入住时间晚 品牌影响力弱 + 具备行业领导者潜质与实力,但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100元/平方米 中开高走 高调入市 市场抗性 周边现状差 开发周期长 内部规划尚不完善 入住时间较晚 品牌影响力较弱 市场接受能力不稳定 定价原则—低开高走 4107元/平方米 外部竞争与价格还原 楼座分析 1# 与沂河只 有一路之隔,观景 效果好 东、南两侧临路, 噪音大。 南侧为运输公司家 属院,环境差。 3# 位于小区中部, 符合大众居 中心理。 紧邻小区中心花园 与沂河只临一路, 观景好, 可远看三河 楼间距密 2# 位于小区中心位置 离滨河大道稍远、 南侧楼间距大 西侧临路 确定价格系数 楼座系数 户型系数 区外景观 区内园林 交通 楼间距 噪音 景观 户型布局 客厅通透 卧室 明卫 户型稀缺 面积与功能 经验值(复式等) 垂直系数 采光 景观 花园 吉利数楼层 单元系数 楼座系数 楼座均价 一期开盘均价:4100元/㎡ 户型系数 户型价格 价差 优惠折扣方案 第一次推盘价格4100元/平方米, 对外公布价格上升4点,4300元/平方米 涨价方案 前40% 40%-70% 70%-100% 均价:4230 均价:4350 均价:4100 一期全程均价:4215元/平方米 上涨3% 上涨3% 推盘方案 第一次放盘量81%充足保证供应量, 销控产品19%为性价优、可隐性调 价的中高楼层产品 THANKS 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看