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批量住宅精装修讲义
-----主讲:孟工 授课范围、对象及方式
范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、土建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等方面内容。 对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、招采、营销、监理、施工管理工作的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。 目录
第一讲：概述 第二讲：研发设计 第三讲：土建移交 第四讲：质量管控 第五讲：进度管控 第六讲：成品保护 第七讲：安全文明 第八讲：工地开放 第九讲：集中交房 本讲座的局限性第一讲：概述一、视频与图片
精装房案例 画外音： 二、与精装房相关的背景及渊源 建国初期：没有装修的阶段-----“居者有其屋” 文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用 80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离” 98年开始：毛坯房时代-----一人一间房 03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性； 未来：精装时代-----未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为） 三个主要的政策文件： 02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》 参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力 但是，具有很好的指导性： 一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。 与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：全面家居解决方案（如：U5)恒大的A9 二是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设计师、工程师的单相思。 三是：装修设计必须前置。 四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-----目前万万不可-----钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化 阻碍客户购买的不是个性化，也不是价格，而是工程质量 注意要点： 一是：要求提供装修平面图 二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。 很多问题值得注意：样板间质量水平很高是否就好？ 中途调整怎么办？ 样板房拆了，客户照了相怎么办？ 材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？ 08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》 针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引申出对精装房的扶持和鼓励。 买地时把精装修写入土地出让合同。 99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》 万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，主要是想树立项目差异化，避免同质化竞争； 万科号称：只做精装房；仁恒：精装修是其产品的主要特质和标准配置；龙湖：稳步逐年加大开发量；富力、恒大把精装修带往全国。 主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提高产品品质。 弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。