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标杆房企研究华润置地内地地产行业的新鸿基58页高通

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更新时间:2017/6/2(发布于山东)

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文本描述
房地产标杆企业研究
华润置地:内地地产行业的新鸿基
摘要
截止底,华润置地营业额5年复合增长率48.3%,
经营利润5年复合增长率106.2%。截止8月,华润
置地已提前完成年度销售目标
华润置地进入近20个城市,土地储备在第六次集团资产注
入后,一、二线城市为主的土地储备达2300万平方米
“集团孵化” 模式——“先放后取”的商业模式,使华润
置地有效突破了发展的资本限制,同时也使华润集团在资本
投入上获得高回报以及集团沉淀的资金有效使用
华润集团的六次资产注入,注入的资产金额高达234亿港
元,而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元,
主要是通过向集团配股方式完成
在大规模资产注入下,华润置地至三次股权
融资筹集资金额高达93亿港元。华润置地在资本运作的“进
与出”,实现良好循环
华润置地在上市公司表内项目开发中,主要选择了住宅开
发,而有效回避了商业地产开发是比较明智的。华润置地通
过参股开发和后期物业运营能够更加灵活的置入优质资产
并有效的分散账面风险,提升公司业绩
华润置地的土地储备足够其未来几年快速发展之用;与加快
周转相比,华润置地存在巨大的土地储备及有限的交付能力
之间的错配问题。这是华润置地需要弥补的方向
华润置地已基本确立“住宅开发+投资物业+客户增值服
务”的新型商业模式的转变和过渡,形成了新的生意经,其
内涵包括三个核心要素和一个互动关系
华润置地的项目以大盘为主,持续增值能力较强。在产品价
值挖掘上,华润置地倾向于选择类似新鸿基、中海、仁恒的
模式,对产品精雕,以配合项目规模
Tel: (+86-10) 58677851
Email: gt@gaotongchina
房地产标杆企业研究华润置地的行业借鉴性
每每将华润置地作为标杆企业,与业内人士谈起,多数观点认为华润是一家
很优秀的房企,但却不具有太多的行业借鉴性。其原因在于:一、多数房企并不
具有华润置地那样雄厚的母公司背景,由此“集团孵化模式”不具有推广性;二、
华润置地的“住宅+持有型物业”模式,所需的大量资金有相当的进入门槛
当前,在越来越多的国有企业进入地产行业,并将其作为主业的背景下;越
来越多的行业外大型集团公司涉足房地产的背景之下,华润置地的“集团孵化模
式”的借鉴性就凸显出其价值
“集团孵化模式”在土地、金融杠杆的使用,以及与资本运做的结合上,是
领先的典范。使其有效的突破了自身资本实力的限制,实现了超常规发展;同时
从资本输出的角度,也实现了集团资源的双赢
同时,内地房地产行业正在经历资本化的进程,越来越多的中型企业通过
IPO或借壳成为上市公司。从证券市场资本运做的角度,华润置地无容质疑是行
业领先的标杆企业。当年由“香港证券市场一哥”——宁高宁,打造出来的华润
置地模式,在王印等财务出身的高管运营和推陈出新下,市场表现突出
作为一家在香港沉浸70年,拥有多家香港上市公司的大型央企,华润集团
管理团队对香港资本市场的深刻认识程度,非一般新上市房企所能企及。对于内
地日愈壮大的香港房地产上市企业阵营而言,华润置地的借鉴性不言而喻
作为行业龙头万科的大股东,华润虽然通过并购进入地产行业,却快速把握
了行业发展的精髓。“财务控制”使华润置地有效避免了房地产开发企业的业绩
周期波动。“先放后取”发展思维所体现出的长期行为,使华润置地具有极大的
想象空间和可实现性
证券市场对整体商业模式的认可度,从高市盈率中可见一斑。单从业绩角度,
表现并不突出的华润置地,已经在证券市场买出了好价钱
在六次注资之后,华润置地净资产高达300多亿,高净资产避免了再融资摊
薄效应,操作主动性强。在金融与投资的配合上,其“出与进”循环顺畅
对于低调的华润置地,业界有评价为,“过去几年,华润在闷声发大财”。在
产品竞争力和盈利能力上,华润置地是少数几个产品具备溢价能力的国有房企之
一。同时,正在完善中的“住宅开发+投资物业+客户增值服务”新生意经,将
使其差异化竞争力和成本控制能力、盈利表现持续提升
当前,华润置地的开发能力相对于其高额土地储备,仍显不足。但综合实力
而言,华润置地位具行业前三
而在商业模式上,华润置地代表的是行业发展的未来。“租售并举”的商业
模式,加之“核心优质物业开发模式”,配于集团庞大的地产资源体系,使华润
置地具备成为“内地房地产行业的新鸿基”的条件
房地产标杆企业研究目 录
一、发展沿革与当前市场表现...........5
二、商业模式“集团孵化”——先放后取.13
三、资本运作——提升财务指标、扩大股权融资空间.....18
四、租售结合——核心优质物业模式.........23
五、华润地产版图——长期行为,资源体系庞大.27
六、土地储备:侧重集团资源、兼顾公开拿地.....30
七、住宅增值服务:一盘新生意经....33
八、华润置地产品线.35
九、“核心物业模式”案例——深圳华润中心.......47
房地产标杆企业研究图表目录
图表 1:华润置地1996主要经营指标........5
图表 2:华润置地主要财务数据.......5
图表 3:华润置地进入城市情况.......7
图表 4:项目未来结算情况一览.......9
图表 5:在售、在建及待建开发项目.........12
图表 6:华润“集团孵化”的双赢模式.....14
图表 7:华润置地土地储备与“集团孵化”注入土地储备量比较.........15
图表 8:华润置地第六次注资项目估值...16
图表 9:华润集团六次土地储备、资产注入情况.17
图表 10:华润“集团孵化”资本运作模式...........18
图表 11:华润置地公开增发融资情况.......19
图表 12:华润置地股价走势...........19
图表 13:股价表现概览(总回报)....19
图表 14:华润每股数据和比率.......19
图表 15:华润置地融资优势...........20
图表 16:企业负债资金结构...........21
图表 17:近年新增贷款情况...........21
图表 18:近年境外长期贷款利息成本.......22
图表 19:华润建成、在建持有型项目情况...........24
图表 20:华润置地与内地最大不动产商“万达”持有型物业指标比较...........26
图表 21:华润置地租金增长预测...27
图表 22:华润地产版图.......28
图表 23:华润集团企业架构...........29
图表 24:华润置地土地储备表.......31
图表 25:华润置地招拍挂新增土地储备.31
图表 26:华润集团的土地储备.......32
图表 27:华润置地三大业务板块利润率比较.......34
图表 28:华润置地实际税率与未来预测...34
图表 29:华润置地产品线列表.......36
图表 30:华润置地项目按产品线分类.......37
图表 31:华润产品线按生命周期定位.......37