1-4月成都房地产市场分析报告
一、宏观政策分析
1、建立健全农村土地流转市场
中央“一号文件”《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》。意见要求建立健全土地承包经营权流转市场，较大幅度增加农业补贴。意见提出建立健全土地承包经营权流转市场。鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务
【政策点评】
“一号文件”的出台，将为我国完善土地经营制度，加强土地调控，提升土地价值收益，促进土地高效利用。建立健全农村土地流转市场是调控土地市场的重要手段，农村土地流转市场的建立，是农村土地管理的方式发展重大变革，它使农村大量闲置土地得以合法、有效得到利用
2、试点公积金闲置资金补充用于经济适用房建设
2月19日，在成都召开的四川省住房公积金工作会议，提出要着力抓好五项公积金管理工作：一、强化公积金的保障功能，完善住房保障体系；二、拓宽公积金的使用范围，努力扩大内需；三、推行规范化管理，提高管理水平；四、试点公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设；五、加强监管，保障住房公积金运行安全
【政策点评】
本次住房公积金工作会议提出“试点公积金闲置资金补充用于经济适用房建设”的管理使用方式，使得公积金的管理、使用更加科学、合理。另一方面，公积金闲置资金介入经济适用房建设领域，也将对房地产、以及解决中低收入群体住房问题起到一定的积极的推动作用，这对部分刚性需求有积极作用，对稳定成都房地产市场有一定杠杆作用
3、成都地铁4线预计年底动工设车站19座
按规划，4号线初步规划西起温江，途经江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约18.69公里;高架车站8座，地下车站11座。一期工程从清水河方向，经过中医学院附近，再穿过文武路区域，最后到双桥子方向
【政策点评】
成都地铁4线的建设，将进一步缩短主城区与温江城区的时间距离，在光华大道、成温邛高速的交通路网基础上，有效减小郊区市民的交通成本，加快地铁沿线区域与主城的联系，对沉寂的光华大道区域有积极的促进、带动作用
此外，随着地铁1号线、2号线的建设，地铁物业将成为成都房地产发展的风向标，地铁物业将再次成为置业热点。如何嫁接地铁物业将成为温江区域楼盘思考的重点
4、成都扩容建五环新动脉
目前，规划全长约180公里的成都市五环路(又称成都第二绕城高速公路)建设工程已被正式提上日程。为了让路成都五环路的建设，城南双流县双华路已改道并更名为牧华路。五环路温江段的改造方案设计工作也正在进行中，该区域的改造思路也基本就是现在的成温邛高速东宫寺跨线桥，向北经现在的团结桥再通向郫县，向南经海峡科技园至金马到双流彭镇境内
【政策点评】
作为城市新的交通动脉，五环路将把上述10个新城纳入城市整体格局，完成从郊区到城区的升级，形成中心城区到成都新区的六大走廊和中心城区到二圈层新城区的“半小时”经济圈
二、成都房地产市场走势分析
研究说明：
A、数据时限：1月～4月
B、研究数据：本报告数据来源成都房管局数据库
1、商品房供应量及走势分析
月份08-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-04套数1138463369338118424304297237255235123944855445246372286280986946774面积125.2275.36126.33145.1749.437.4743.6160.3136.4757.1463.6754.0629.7630.897.9264.6均面110.0118.9135.3122.6114.8126.1117.1115.2110.1117.7143.0116.6130.2109.6112.695.4
4月供应商品住宅面积64.6万平方米，住宅套数6774套，供应面积与供应套数环比分别下降了34.03%和22.08%。供应量环比出现了较大幅度的下降，说明经过3月一轮井喷式的供应后，目前市场的房源接近饱和状态，开发商刻意放缓推盘速度
【市场预测】
随着成都春季房交会的结束，3-4月大规模供应将告一段落，未来2-3个月内市场将会以消化前期的存量房为主，短期内不会在出现井喷式的供应。但随着06-07年成交土地的开发，短暂的供应速度减缓将加剧下半年及的现房供给量，现房竞争与品牌竞争将加剧市场的分化与激烈程度，房地产行业将受新一轮的调整
2、商品房成交量及走势分析
月份08-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-04套数8032379477948643677851525426572953716516729183927238112341262313960面积62.0833.3365.0870.7233.5948.1645.5150.935150.2857.6872.0859.7999.4108.92119.59均积77.2987.8583.5081.8249.5693.4883.8788.9094.9577.1679.1185.89 82.6188.48 86.2985.67
4月商品房成交面积119.59万平方米，成交套数13960套；环比09年3月，成交面积上升了9.78%，成交套数上升了10.59%；继三月楼市成交量冲高之后，四月的需求市场仍然保持着很高的活力，长期受到压制的刚性需求在年初的持续释放，表明了经过前期的调整，阶段性的底部已经得到了潜在客户的认同。加之房交会开幕在即的刺激，成都楼市继续保持着强势的向上“冲力”
从全国各地的成交量来看，刚性需求已经渐渐被消化，各地楼市进入一个平稳期，很多城市的成交量在前期冲高后，4月出现小幅下跌
【市场预计】
5-7月成都楼市也会进入一个稳定阶段，成交量将会保持在一定的水平，但可能会出现略微的下降。未来市场要想再度冲高需要更多的非刚性需求支撑，政策性引导将诱发改善型需求与投资性需求的爆发
3、主城区商品房供需分析——套数
从上图我们可以看出：房地产进入调整期后，整体成交情况不容乐观，仅4月成交量超过8500套，其余月份成交较低。经过近一年的调整后，末成交量略微上升，在春节后持续爆发，出现商品房交易的小阳春
在供应量方面，由于春、秋房交会的影响，4月、9月与3月、4月出现供应高峰期。从走势曲线来看，随着成交量的攀升以及06、07年成交土地的开发，市场供应量将在7-9月增大放量
4、主城区商品房供需分析——面积
从上图我们可以看出：房地产进入调整期后，整体成交情况不容乐观，仅3月、4月与12月成交面积超过65万平米，其余月份成交面积较低。经过近一年的调整后，房价的探底与促销力度的加大，成交面积在12月后逐步走高，这也是年初市场回暖的一个重要原因
5、主城区商品房供需分析——平均面积