8月 谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司 铜锣湾项目 产品营销策略深化提案 一、 项目目标确立 二、 酒店公寓优化调整 四、 营销推广概念 三、 商业调整建议 项目提案结构 开发商目标以及达观对目标理解——在控制风险的基础上保证快速回现，兼顾利润最大化 项目目标：在低风险的前提下保证回现速度，同时兼顾利润最大化。 企业层面 项目承担的使命：项目是国泰恒生在天津资本运作的战略之一，将为企业持续性发展提供资金支持。 项目限制条件 项目目前为现楼，前身为五星级酒店设计， 项目转化酒店式公寓需解决建筑改造及销售条件的问题 前期整体沉淀资金22亿元 达观对开发商目标的理解 低风险，快速现金流 利润最大化，项目首期沉淀大量资金 强化企业品牌 开发商基本目标 项目的目标是：基于市场现实，首先在化解前期风险后，实现稳定合理的快速现金流，然后是规避风险之后的高利润实现 开发商目标解析 1、如何实现合理化的公寓分割，对应市场需求？ 2、如何提升酒店式公寓产品的整体价值？ 1）完善的商业配套提高酒店式公寓形象标准 2）高标准的物业管理服务提升公寓的服务档次 3）高标准的酒店式公寓装修 3、如何实现商业价值最大化？ A、融合地域商圈氛围，合理业态功能定位。 符合城市商业地铁上盖商业功能模式的综合价值 B、商业产品分割实现销售利润最大化。 4、如何产品包装与推广让市场认同，最终实现产品价值？ 达观对本案营销核心问题的思考： 酒店位于铜锣湾商业广场B区东马路一侧，处于天津市中心腹地---老城厢东南角，属于和平区、南开区、红桥区、河北区的交汇处。 项目总建筑面积23平方米。其中包括A区远东百货，B区五星级酒店皇冠假日酒店以及C、D、E区综合性大型城市购物中心。 主楼建筑总高25层。总建筑面积合计71050平方米。 1至8层为酒店配套服务部分，其中设有室内游泳健身、商务会议、餐饮娱乐等空间。 9至25层为酒店客房部分，面积范围由40至100余平方米。 项目概况 一、 项目目标确立 二、 酒店公寓优化调整 四、 营销推广概念 三、 商业调整建议 项目提案结构 酒店式公寓优化调整 公寓产品分割要点 一 保持主体外檐形象 二 优化内部结构空间 三 提高房间家居功能 四 增加销售面积比重 修改楼层：9、10、11、13、14、16、17、19、20、22层 酒店式公寓部分 主要分割为约50平米小户型，系本案回现型产品，总价低，利于投资客户及自用客户购买。如客户需求多室，可购买相邻的两套或多套进行合并。 新风机房 修改楼层：12、15、18、21层 酒店式公寓部分 景观功能阳台 景观功能阳台 修改楼层：23层 酒店式公寓部分 主要分割为90平米左右中户型，一室一厅，增加生活居家功能。系本案中端提升产品，满足客户对户型全功能需求。 修改楼层： 24层 酒店式公寓部分 管道井 管道井 修改楼层：25层 酒店式公寓部分 主要分割为150平米左右大户型，二室一厅或三室二厅，系本案高端形象产品，满足高端客户追求生活品质或多口居住者需求。 管道井 管道井 公寓产品分解 项目主力产品主要集中在45－70平米之间，风险降低，力求快速去化，大户型产品较少仅为项目整体比例的3％，主要为提升项目品质，树立项目价值标杆的作用。 酒店式公寓优化调整 ——市场现状 ——公共部位 ——室内部位 酒店式公寓优化调整 公寓装修建议 天津酒店式公寓典型项目 酒店式公寓优化调整 高端市场 中端市场 天津酒店公寓精装市场 酒店式公寓优化调整 首层门厅：地面：优质大理石/花岗石墙面：优质大理石/花岗石/局部装饰天花：立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰电梯门套：优质大理石/花岗石雕刻造型电梯门：金色镜面不锈钢腐蚀图案电气：有线电视系统：各厅室预留有线电视接口电话系统：每户一条电话线、90平米以上2条电话线信息网络系统：提供宽带平台社区局域网 公共部位 酒店式公寓优化调整 。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看