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：[]GW01报告内容
第一部分：项目本体分析
第二部分：投资环境分析
第三部分：项目发展策略及初步定位
第四部分：经济测算与可行性分析
项目本体分析4
淮安城市概况
金湖
淮安地处苏北平原中部，距离位于南部的南京市200公里，北邻连云港和徐州市；
淮安市土地面积10072平方公里，辖5个区和4个县；
末全市户籍人口534万人，常住人口485.72万人，其中市区人口95万；
淮安是新兴的工业基地，已形成以机械、化工、纺织、冶金、烟草为支柱的地方工业体系；
淮安是全国农副产品产加销基地，优质粮油、蔬菜、水产、生猪、畜禽、林果是其六大主导产业。项目区位——地处城南新区高教园区内，京杭大运河南侧，交通条件较好，但客户心理距离较远
项目位于高教园区东北部，北倚京杭大运河，南临规划的市级体育中心，规划城市主干道通浦路从中穿越。用地面积约1500亩，启动期用地面积670亩；
城南新区是以文教、体育为主的新区，清浦区政府已迁入城南。
项目与淮海市中心相距约6公里，客户心理距离较远；
京杭运河
里运河
废黄河
淮海路
本项目
规划通浦路
清浦区政府
6公里
城市商业中心对外交通——地块对外交通状况较好，规划与城市主要功能区有便捷的道路联系
项目所在高教园区外围交通条件良好，规划“七纵四横”11条城市主干道目前大部分竣工通车；
在建天津路跨运河大桥已经合龙，08年建成通车，通浦路目前正在修建，其中通浦路大桥将于今年开始修建；
目前该地块可以通过正大路、明远路到达清浦区政府、以及各大高校；通过承德路以及淮海路直达城市商业中心；
未来将通过天津路和通浦路与城市新中心——水渡口以及开发区相连；
地块经济指标——规模较大，涉及少量拆迁，现状用地性质为农业用地，其他规划指标待定
地块指标
可供用地面积：1500亩
启动用地面积：670亩
其他规划指标：待定
地块现状用地性质为农业用地。
土地成本（政府提供资料数据）：
50户拆迁费用：1440万元
征地费用：2660万元
合计：4100万元
评估价约：80万元/亩
启动期
信息技术学院
淮阴工学院
月季小区
教师公寓
高教园回迁小区
柯山路
通浦路
明远路
天津路
淮海路
运南路周边配套——项目所在的高教园区正在建设发展中，房地产开发项目很少，城市配套较为缺乏
淮安高教园区是2002年成立的，规划面积19平米公里，规划居住人口21万。
园区内现有淮阴工学院、淮安信息职业技术学院、江苏食品职业技术学、江苏财经职业技术学院4所高校，淮阴商业职业学校、淮安市委党校在建中。
目前园区内在校学生近5万人，教职工2800人。
项目四至——地块四边各临一条市政道路，东侧紧邻通浦路是通往市区和开发区的城市交通干道
项目四至：
北倚京杭大运河，目前京杭大运河仍在通航中；
南临规划市政路柯山路；
东临城市交通干道通浦路，通浦路修筑已基本完工，双向4车道，通浦大桥预计今年动工，明年通车，通浦大桥链接高教园区与开发区。
地块内需拆迁房屋
地块南侧回迁小区
地块内现状农田
地块东侧通浦路
京杭运河北侧通浦路
京杭运河
地块东侧项目属性界定
项目属性：
区域属性：
三线城市新城区较大规模住宅开发项目
对于本项目而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度开发商目标及愿景
开发商目标：
稳健盈利、快速回现
我们对开发商目标的理解：
1、通过房地产项目的开发平衡软件园产业开发的投入资金，减少做产业的风险；
2、平衡要求：？
3、开发周期：？
。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看
