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使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位与理想上脱颖而出，站到另一定的高度
一、前期分析
1. 银川住宅市场发展分析
据市住房保障局统计资料：
◇ 银川市上半年房屋新开工面积：290.39万m2，同比上升91.6%，其中住宅新
开工面积为241.48万m2，同比上升113.0%
◇ 新建商品房销售面积：112.03万m2，同比上升6.8%，其中住宅销售面积为98.1万m2，
同比上升4.2%
◇ 核准上市预售的商品房楼盘206幢，面积107.87 万m2，同比上升37.70%。其中住宅
179幢，面积91.17万m2，较上年同期上升49.93%
◇ 市辖区各类房屋销售合同备案面积：114.60万m2,同比减少5.61其中住宅为100.24
万m2，较上年同期增长22.05%
结论
由此可见：下半年房地产开发建设仍然保持增长态势,商品房供给与上半年相比
将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅与上半年
相比会有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态,总体上持谨慎
乐观的态度
2. 宝湖大版块竞争楼盘分析
竞争楼盘
均价（元/m2）
卖 点
销售率
凯尔·福邸
3600（多层）
南临宝湖，东临一中；园林式社区；户型多样化
已售完
4300（高层）
70%
南苑康晨
3880（小高层）
近临三大公园；紧临名校一中；
90%
湖映康晨
3800（小高层）
与宝湖相邻；现代北欧建筑风格；设计独特新颖
暂时对内销售
艾伊水郡
三期水景叠院
3800（小高层）
紧临艾伊河；社区建筑设计多元化；户型设计人性化
小高层未公开销售
长兴花园
3700（多层）
距离城市核心较近；较同类
楼盘价格较实惠
A区1#-10#与B区1#-11#住宅楼
基本封顶
东方·尚都
3800（多层）
高档人文大盘；设计高尚新颖；
现代欧式建筑风格；
二期17#-22#住宅楼基本封顶
紫檀水景
3700（多层）
近邻华雁湖，艾伊河；建筑
设计多样化
二期宣传推广订房阶段
结 论：
1）周边楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势，小高层价格势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为4300元/m2，而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位4500元/m2，可见档次之高，周边楼盘难于比肩
2）周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商银川民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即建发的又一鼎盛之作
3）周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城，高贵不必贵”为设计理念之外，其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为主的景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点，以区别于竞争楼盘
3. 宝湖湾初步规划评析
地 块：宝湖景观地块 用 地：168491.7㎡
业 态：花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼
儿园
3.1 项目SWOT
优势S
1）景观环境优势，30万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀，
自项目东边到项目西 —— 东（唐徕）—— 中（宝湖）—— 西（艾依河）
2）地段优势，政府对宝湖生态公园规划相当庞大，规划投资9亿打造休闲商务旅游区
3）建筑优势，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集
中商业、酒店、幼儿园
A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼儿园、公寓，小区
规划2500户，1729个停车位，1500自行车位；
B、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象
C、另外规划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手
4）品牌优势，建发集团是自治区一流大企业，会给很多客户信心保证，业主身份面子
的体现
劣势W
1）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。
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