摘 要
近年来，房地产一直受到政府的调控及民众的关注，预计未来国家对房地产调控力
度将进一步推进，对房地产开发投资规模、土地供应、金融信贷、住房供给结构、税收
等不断出新政，房地产企业发展的压力依然长时间存在。房地产市场在经历土地运作低
成本时期，资金低成本运作时代，政策宽松时代后，房地产企业黄金时期已悄然离去，
利润越来越低已成了趋势，房地产企业将进入薄利时代。然而薄利并不代表无利可图

有研究表明， 年物价将呈现前低后高的特征，房地产行业也许会出现跟风现象。瑞
雁广场商业计划书正是在这样的大环境下进行的

瑞雁广场现在仅有三层的商业裙楼，对现有的土地并没有充分利用和规划，造成资
源的极大浪费。制定本商业计划书正是为了对土地资源的充分利用，对瑞雁广场的开发
进行科学预测、管理、经营。计划书试图浅析房地产的发展趋势，预测房地产行业仍是
目前值得投资的行业。利用 PEST 模型、波特五力竞争模型分析企业外部环境与 SWOT
分析内部环境，确定开发定位，制定营销策略，通过估测项目的成本和现金流，计算贴
现值回收期、净现值和内部收益率等，同时以财务敏感性分析评估财务风险，从而得出
瑞雁广场的开发会获得可观回报；最后，本文对项目的营运过程中有可能出现的其他风
险进行了评估并设定对策。最终分析表明，本项目是值得开发的。本计划书在一定程度
上可以为开发者、投资者提供指引、树立信心

关键词：房地产；瑞雁广场；开发
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