-10-31 福田香蜜湖写字楼项目定位报告 谨呈：地产开发有限公司前言 本报告是受朗日投资公司委托，从市场的角度对项目进行定位分析 报告内容包括，市场分析、发展战略、客户定位、价格定位、产品定位、形象定位 项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述项目定位观点，为项目提供规划设计的市场数据和资料分析思维导图项目界定 指标及限制条件 地块解析 问题界定项目指标及限制条件 项目指标 项目地块性质为行政办公用地 占地面积8800平米 容积率4.8 项目限制条件 项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标 项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对独立农科 豪宅 片区 景田中高档住宅区 车公庙 办公区 中心区 莲花山 深圳高尔夫 项目地块解析 ——区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺 区位：项目紧邻香蜜湖，位于红荔西路与香梅路交差叉两个商业中心之间，距离在1.5公里内。 交通：周边路网完善，道路宽敞。目前红荔路车流量并不算太大，但红荔路接通侨城东路后车流量将会有所增加 资源：一线湖景，二线山景，旅游、度假资源丰富； 人文：固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围居住用地 政府用地 旅游用地 市政配套 占地：8800m2 建面：42240m2,其中12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50% 项目周边以居住用地和旅游用地为主，且居住小区已经非常成熟 项目地块解析 ——项目指标限定小，项目规划灵活性强 由于项目规划设计尚未出台，因此项目部分指标是根据图则确定，调整灵活性强 本项目项目位于红荔西路与香梅路交叉路口的西南角，其周边楼盘众多，且旅游资源充分 项目地块规划为政府用地，紧邻规划局、房产局 项目原业态为汽车展场，现周边还保留着许多汽车相关商业 项目地块解析 ——项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著项目四至 项目地块解析——项目四至实景 项目周边路网完善，车流量不大；（此实景都在下午四点左右拍摄） 居住社区基本都已经开发完毕，社区成熟度高； 项目北面和东面高档社区成熟；西面旅游资源丰富；项目地块价值提炼 地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲 区位：商务区、住宅区、旅游区黄金三角区位，给项目带来巨大的现实发展机会 政务：项目政府规划用地的性质及周边政府办公楼的影响，使项目有充分挖掘政务经济价值的空间 资源：市政配套、旅游资源丰富，营造出的良好居住环境 商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套齐全 地缘：地块原业态（汽车及相关服务）的影响依然存在 规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显项目问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 问题结构化 S R1 R2 地块稀缺性无与伦比，但属于非主流商圈 市场竞争激烈 项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力 项目定位不明确，方向不集中 项目规模小，昭示性不强 地块价值没有提升项目价值 项目陷入同质化竞争 项目定位没有形成核心竞争力 项目昭示性不强，形象拔高有难度 充分挖掘地块价值 避免市场同质化竞争风险 项目核心竞争力突出 卖点明确 项目形象能够满足高端要求 R1与R2之间的矛盾 矛盾1：非主流商圈与充分挖掘地块价值的矛盾 矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾 矛盾3：项目定位方向不集中与项目核心定位突出的矛盾 矛盾4：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看