昆山淀山湖岸项目 前期策划
整 体 框 架
1、突破
3、发力
LAKE ＆ LIVE
2、方向
突破
第一部分
打破现状
区域简述
主力区域
大自然别墅
云湖御墅
以淀山湖为中心，周边四方别墅主要聚集在东北方向 东南方向由于临近青浦区，产权性质属于上海，从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异 淀山湖、度假、别墅，向东北方看
10000-20000元/㎡之间 300-800万元/套
12000-25000元/㎡之间 200-4000万元/套
6000-8000元/㎡之间 160-400万/套
13500-30000元/㎡之间 400-4000万元/套
15000-18000元/㎡之间 600-900万/套
有钱人的天堂，没钱人的奢想
别墅聚集区
一线湖景
二线湖景
别墅聚零散补充集区
本案缺少一线湖景资源，与区域内部项目相比缺少景观核心竞争力。若以相同类产品直接竞争，必须以牺牲价格手段扩大自己的竞争力
本案位于淀山湖度假别墅主力区域，周边项目较多，各类档次参差，竞争较激烈
大区域看好，小区域利空
本案简介
二期合院 主力户型260-400㎡
从新定位产品
建成 保留
北侧河道
新乐路
万园路
万园路
新乐路
东、西两条支道直通主干道新乐路，项目进入性好，北侧临靠河道，稍加修葺将形成一定的景观带
黄浦江南路
本案简介
自然资源：以淀山湖为核心，周边多个古镇，是集景观与人文为一体的区域 交通枢纽：沿着沪宁高速，拉近了上海与淀山湖的距离，大虹桥的规划直接将淀山湖定义为上海的西郊
淀山湖，为上海所熟知的后花园
总价100万以下 公寓项目
淀山湖 客户汇总
总价100-600万 小面积别墅
总价600万以上 大面积独栋
上海客户90%
淀山湖本地中高端客户
如：福运马洛卡花园洋房
如：时代御湖 云湖御墅
如：富力湾 纳帕尔湾 淀湖桃源 绅园
上海客户95%
现有客户构成
从目前的情况看来，目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上，完全不符合当初的预想
目前现状
目前的情况看来，客户目前持有房屋 用于度假、自住、投资客户比例均有所减少
主要原因：目前淀山湖周边配套仍不完善，不适宜度假自住 购房至今项目增值慢，周边楼盘多，转手难度大
客户被动持有物业
这个后花园 认知度正在逐渐降低
中央经济工作会议已明确坚持楼市调控不放松， 更通过部门“喊话”坚定保障房建设的必要性和重要性
政策看点——房地产调控信心与决心
底至上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市相继对当地楼市调控政策进行了微调，其内容涉及放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等，然而多数微调政策经报道后即被叫停，但地方政府救市措施不断，楼市开启了“微调时代”

政策看点——保障房建设信任与挑战
住建部：继续实行限购措施，抑制投资性购房需求
官方喊话
把握大方向
把握大方向
宏观政策回顾
1、完善稳定房价工作责任制 2、坚决抑制投机投资性购房 3、增加普通商品住房及用地供应 4、加快保障性安居工程规划建设 5、加强市场监管
老调重申，将调控计划落实到深处
苏州限购令内容： 苏州市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在苏州市向其售房。非苏州市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房

把握大方向
宏观政策回顾
苏州接下来可能被限购的城市，昆山首当其冲
江苏可能新增限购城市：一般都是江苏房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴等，有可能被列入限购名单。这些“经济百强县”前列城市，近年来，房地产投资增长迅速，房价也位居江苏前列

房地产市场调控绝对不会放松，各地方政府会有针对性的出台地方调控细则，仍旧是保刚需、抑投资投机
宏观大势对于本项目后期销售不利 以目前产品难以支撑跑赢周边同类产品
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