项 目 操 作 模 式
编 主 要 任 务 牵头部门 工作关键点 所需准备资料、资源 工作规范 成 果 成果流向
号
一 土地获取 发展部 配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部
1 土地信息收集 1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；) 2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵； 3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 《调查报告》
开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》 （红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）
2 可行性内部分析 1、片区资料收集（现场踏勘） 规划 环境 配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表
2、房地产市场行情资料收集 供给 需求 价格 政策 法规 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告
3、典型代表楼盘资料收集 规模 产品形态 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表
4、编制拓展建议 SWOT分析和建议 项目拓展建议
3 合作建房合同或土地转让合同 评审后的合同稿 《国家土地政策》 签订后的《合同》
4 计划立项 开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）； 计划立项批文
《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；
二 前期策划阶段 策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部
5 项目总控计划 1、计划草拟 进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划； 公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料 《公司年度经营计划》； 《开发进度计划》初稿
2、 询相关部门意见 组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会
3、计划调整 合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 《项目实施计划》修订稿
4、定 稿； 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 经总办书面签字确认的《项目实施计划》
5、关键路线。 方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求 已被确认的《项目实施计划》 《开发进度计划》关键线路版
6 市场调查 1、拟订调查方案 目的/工作计划/要求 策划流程和操作规范
2、选择合作的调查公司 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约
3、调查问卷 设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批
4、调查实施 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 场地和礼品
7 市场定位 1、 市场定位报告 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 策划流程和操作规范； 市场定位报告 开发部/总裁
(市场细分/客户需求描述) 开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》
2、项目命名 依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批
8 概念设计指引书 1、目标客户需求特性描述 策划 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求 策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述 策划 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导 产品形态组合表 开发/总裁
3、产品形态组合 策划 住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率 总体规划指引方案 开发/总裁
4、总体规划指引及评审 策划 土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计指引方案 开发/总裁
5、环境设计指引及评审 策划 环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求 开发周期指引方案 开发/总裁
6、开发周期指引 策划 分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审 优展区规划指引方案 开发/总裁
7、优展区规划指引 策划 确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/ 物业管理方式指引方案 开发/总裁
8、物业管理方式指引 策划 物业管理模式 开发/总裁/物业
三 施工图设计阶段（一） 设计管理部 配合部门：策划部、采购部、造价管理部
9 概 设计单位甄选与招标 编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证； 《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情 《项目实施计划》/《概念设计工作指引》/《设计任务书》/相关法律法规 《甄选报告》《设计任务书》《概念设计合同书》
念
设 概念（规划）设计评审与优化 制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等； 总图、规划设计要点、宗地图；《规划许可证》；《市场定位报告》；概念设计的营销建议；概念设计白图 《概念设计工作指引》 各方案总得分和优劣点评述
计 策划流程和操作规范
概念设计定稿 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档 集团审批设计和营销评标综合意见 出概念设计册（正式版）
10 方 方案设计指引 策 划 总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评审表 策划流程和操作规范 总平面图和经济指标评价报告;
案 首期开发的面积和产品组合指引表;
设 首期会所商业教育配套设计指引表;
计 首期交楼标准和公共装修指引表;
优展区展示指引表;
户型设计指引表;
方案设计甄选与招标 政府招标
自主招标 召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布 项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；〈概念方案经济标、技术标评分报告〉；总办批复许可的《设计单位甄选报批件》《概念设计册》；《设计任务书》；《设计合同》 《设计招标流程》； 签订后的《方案设计合同书》
《方案设计工作指引》
设计评审及优化 1、总平面方案设计评审确认 包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认； 方案设计合同 〈开发部方案设计流程〉；〈建筑专业方案设计流程〉；《设计概念及方案评审的配合工作流程》； 《建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程》；《设计规范》； 检查、评审会议记要
2、户型设计评审及优化； 户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等 《概念设计册》 《户型确认书》
3、建筑功能设计评审及优化 内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/ 阶段性设计成果图 《建筑功能确认书》
4、户型装修布置设计评审及优化 方案设计的营销建议 《户型装修确认书》
5、面积测绘意见征询、修改 《面积测绘征询意见》
6、国土、消防、人防意见征询 阶段性设计成果图 政府文件要求 《征询意见》
7、设计和营销评标综合意见审批
方案设计定稿 对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸 《评审报告》 《方案设计图册》（蓝图）
（报建资料准备，出方案报建册）
11 方案报建 1、方案规划报建（报市规划局） 申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、《方案设计图》（蓝图）2份、计划立项批文 各政府机构相关报批规定 〈建设工程设计方案审批意见书〉
2、 防报建（报市消防大队） 计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套 各政府机构相关报批规定 〈方案设计的消防审核意见〉
3、 民防报建（报市民防办） 《用地规划许可证》原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写《达州市民防地下室报建登记表》（以上所有复印件需加盖公司公章） 各政府机构相关报批规定 《达州市人防地下室建设意见征询单》
12 建筑立面专项设计 设计单位甄选与招标 《设计单位信息库》、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；经批示同意的立面设计单位甄选报批件、合同报批件 《立面专项设计工作指引》 《甄选报告》PP稿、立面设计单位甄选报批件；《立面设计任务书》；《立面设计合同》；
《立面设计合同》
设计评审与优化 屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方案进行评审； 阶段性设计成果图；主体施工图；立面阶段性设计成果图； 检查、评审会议记要；《评审报告》或《评审会议纪要》
设计定稿 《立面设计图册》
13 环境概念设计 设计单位甄选与招标、签订合同； 《设计单位信息库》、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情 《环境专业概念及方案设计工作流程》 《甄选报告》PP稿汇报、环境设计单位甄选报批件
《方案设计图册》 〈建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程〉 《环境设计任务书》；
总办批复许可的《设计单位甄选报批件》、环境设计任务书 〈环境专业概念及方案设计工作流程〉 《设计合同书》
相关法律法规
环境专业相关设计规范要求
设计跟进、评审、优化； 设计任务书、正式签订生效的环境方案设计合同，阶段性设计成果图 阶段性评审会议记要
定稿（出环境设计图册） 检查、评审会议记要 《环境概念设计图册》
14 营销战略报告 1、营销宏观环境调研 宏观供给和需求变化/片区发展变化/政策变化 策划流程和操作规范 营销宏观环境调研报告
2、竞争楼盘营销策略调研 推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象 竞争楼盘营销策略调研报告
3、撰写营销战略报告 产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验 营销战略报告
4、营销战略报告宣讲 制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订 会议纪要
5、营销战略报告报批 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档 营销战略报告报批件
6、市场推广计划和费用预算 形成计划表和预算费用表 市场推广计划和费用预算表
15 成本估算 建安费用/营销费用/管理费用/财务费用
16 工地现场准备 场地平整； 原地面标高测量（方格网图）；计算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平整，实现现场三通一平； 红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高 场地平整质量标准 施工场地平整完成，达到土质密度要求
现场测量（高程、红线点）； 国土局委托有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、保护； 红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统 相关法规、规范 地界桩测设报告、测量报告
现场平面平均标高、控制点坐标检查；
围墙及临时办公设施施工 实现临时通水、通电、通路及临时排水 现场总平面图 围墙及临时办公施工图 临舍施工完成
临时道路及出入口报批、施工 批复手续 政府文件，相关法规 临时占用道路及出入口许可证
施工图
临时道路及出入口
道路标高及混凝土标号
施工用水、电、电话手续办理及施工 临时排水许可证 政府文件，相关法规 排水许可证、施工用水量批复
用电许可证
开通电话
临时用水接驳口
施工场地控制点的测设 埋设置控制点 规划要点、用地规划许可证 政府文件 施工控制点测量报告
17 勘察设计 详勘设计单位甄选及报批 资料准备、现场踏勘/合同签订 委托任务书 分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择） 勘查单位委托报批件
《红线图》 相关法律法规 《勘查设计任务书》
《方案设计图册》 勘查设计规范及合同 《勘查设计合同》草案
规划要点、用地规划许可证、
勘察报告编写 勘探控制网；实际勘探点深度；勘探土样； 地质勘察布点平面图、勘查记录 《地质勘察报告》
18 主体施工图设计 施工图设计单位甄选、招标； 资料准备/现场踏勘/设计范围确定 《设计单位信息库》、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；《限额设计指标》 〈开发部初步设计流程〉 《甄选报告》PP稿、施工图设计单位甄选报批件
方案设计；勘察报告〈建设工程设计方案审批意见书〉〈人防地下室建设意见征询单〉总规资料、规划设计要点、地形图、相关设计规范 〈开发部施工图设计流程〉 《设计任务书》（各专业）
经批示同意《主体施工图设计合同》；〈委托设计书〉 《主体施工图设计合同草案》
〈建设工程桩基础报建证明书〉
正式签订生效后的《施工图设计合同》
基础设计选型、施工专题研讨会 桩及承台数量及配筋指标/基础成本测算/ 阶段性设计成果（白图、计算底稿）； 〈结构专业分项设计工作流程〉 《基础设计计算书》检查报告
历史经验数据库； 〈建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程〉 《基础设计方案比较报告》
设计跟踪 1、专业接口检查 建筑专业做为项目负责人，检查本专业各个设计阶段评审意见是否落实，相关专业互提条件及设计接口是否准确；是否有设计漏项，本专业及相关专业图纸是否配套齐全并协调其他专业提出的疑问
评审 2、构造要求确认及建筑装饰做法确认 按不同建筑部位确定墙、柱、地、天棚装饰材料及做法；防水材料及做法；屋面材料及做法； 《基础设计成本测算书》
优化 3、主体结构设计优化； 计算造价指标，包括：地下室顶、底板配筋指标，柱、剪力墙等竖向构件配筋指标，转换层梁板配筋指标，标准层及顶层梁板配筋指标，对超标情况审查图纸及计算书并进行修改；地梁、承台设计优化，地下室顶、底板设计优化，转换层、标准层及顶层结构布置和配筋设计确认，屋顶构架结构布置确认，柱及剪力墙结构布置和配筋设计确认， 〈建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程〉；〈建筑专业单体施工图设计工作流程〉；〈结构专业单体施工图设计工作流程〉 《主体结构设计计算书》检查报告
4、水、电、气、空系统设计优化； 设备专业提供电梯、风机、空调等设备用电条件及负荷参数，每个户型平面的照明、空调及电视、电话等强弱电接口设置是滞符合装修标准和设计要点要求，配电间及管道井布置及尺寸是否合理，强电系统负荷计划的合理性，线路及控制开关系统设计的合理性，变压器、高低压配电柜设计的合理性等 建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程〉〈电气专业单体施工图设计工作流程〉〈设备专业单体施工图设计工作流程〉 检查、评审会议纪要
5、材料设备选型及优化； 系统优化专题研讨会召开，邀请设计单位、总包及分包单位、采购部、工程部等相关部门；新产品、新工艺的考察和研讨，对拟选设备系统进行价格性能比选，以往使用中出问题的设备能提出解决问题的方法或注意摒弃不用，形成会议纪要，落实情况检查 《设计合同》附件――材料设备要求 〈建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程〉 相关《施工图设计说明》
6、内部评审； 建筑专业牵头向其他各专业交底，结构专业针对基础形式、上部结构布管、建筑立面外挑、内收和工程造价等方面评审，设备专业针对水井、风井、设备用房布置的位置、尺寸合理性、各种管线走向对建筑平立面影响、各消防设备、消防箱对客户使用的影响等方面评审，电气专业针对电井、配电间、消防控制室布置位置及尺寸、电梯、通风等设备用电和生活用电负荷要求进行分析计算，各种管线和消防控制箱对建筑平立面影响等方面评审；装修专业针对建筑平面功能合理性、对业主入住后的装修影响，对公共空间装修及建筑立面与装修面过渡的影响等方面评审 阶段性设计成果图 〈建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业配合工作流程〉 〈综合图审会议纪要〉、一次调整后的施工图
7、出报建施工图； 一次调整后的施工图 〈设计报建配合工作流程（图纸、填写表格、批文等）〉 报建施工图
施工图报建 1、消防报建 报审表（两份）、施工图（不含结构专业）1套、附电子文件1套、总平面布置图1份、 方案、初步设计消防审核批文复印件 消防报建相关规定
2、图规划报建 土地使用权出让合同书、规划初步设计审批意见、《建设工程报建表》、消防施工图审查意见书、民防施工图审批意见书、施工图设计文件2套、计划立项批文 规划报建相关规定 〈建设项目建设工程规划许可证〉
施工图封闭式综合评审 平面功能设计确认（包括平面功能合理性、均好性，户型面积及实用率计算指标），水、电等设备专业设计接口布置，公用空间设备用房布置设计确认等）、各种计算面积及指标设计确认，相关专业提条件落实确认，建筑构造及装修做法确认（审查公共空间和各户型内装修标准是否符合交楼标准，墙、地、楼面构造及防水做法与公司沉淀症的经验是平顺符合），剖面及大样设计确认（各剖面及厨房、卫生间大样图设计确认，重点审查使用功能的合理性） 报建施工图 〈建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业大配合工作流程〉〈图纸会审管理及配合工作流程〉 正式施工图
测绘大队面积验算； 经规划局批准的施工图及电子文件 〈建设项目全过程面积控制工作流程〉 查丈报告
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