赫石文化 实地顾问 新厦设计 | .03 石林狂欢之都 市场研究与发展思路工作团队 赫石文化 实地顾问 新厦设计 三千万平米建设经验项目背景 本项目承担的任务与挑战 收益最大化 品牌效益 快速回款开发目标 ◇承接将石林地区旅游产业升级的使命 ◇建设世界级一流休闲度假中心，为城市引入全新的生活方式 ◇实现自身品牌效益以及经济收益的最大化，同时保证投资的 快速回笼 项目的开发目标 ——项目发展背景分析 全国顶级高尔夫别墅 全国高尔夫物业开发 相关借鉴市场分析 云南昆明发展背景分析 石林区位背景分析 定位基础 相关竞争市场分析 昆明别墅市场 昆明五星酒店市场 市场定位策略 销售计划 价格策略 项目核心问题 规划调整建议 规划调整目标 规划调整示意图 整体营销推广策略 营销推广策略 营销推广计划 案场包装及视觉识别 项目营销整合路径 销售力量与管理 下一阶段工作 营销推广 定位研究与调整 昆明顶级会所市场 总体定位 客群定位 产品定位 营销主题 营销背景 规划调整 在建高尔夫物业项目初步结论 营销必须针对客群 客群必须针对定位 一、项目发展背景分析 云南昆明发展背景分析 石林区位背景分析云南、昆明的发展机遇 对外 —— 中国进入东南亚、印度洋的桥头堡 东南亚各国经济、文化交流的国际化大都市 中国中西部五省区对外交往的集散地 对内 —— 中国自然资源、人文资源大省 中国最著名的旅游目的地石林区位背景分析 石林地区距离昆明市约80公里 与昆明市的距离决定尚无法便捷的享受中心城市丰富的城市配套 项目地处昆明市一小时辐射圈内，因此对休闲客群的吸引力与昆明城市吸引力相比不足 在昆明国际化大都市的发展背景下，地处昆明周边的石林，难以抵御中心城市的“吸血”效应 二、相关市场初步调查分析 相关竞争市场分析 相关借鉴市场分析--英国社会学家/艺术批评家约翰.斯道雷 “不管我们喜爱与否，在现代消费社会里，商业艺术是真正的艺术，真正的艺术是商业艺术。”相关市场界定 相关竞争市场 相关借鉴市场 “世界上最好的房子不是建在高尔夫球场旁，就是建在半山上” 宏观别墅政策背景 5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。” 同时明确，联排、双拼以及叠拼等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制引发了独栋别墅在售项目的价格高涨。 ，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，因此，的昆明别墅市场并没有出现大规模的放量，有不少项目都是后期的推广。 在价格方面，优质项目的价格仍有所上升，但涨幅不大。定位不当或品质较差的别墅产品的市场行情不容乐观。 1月10日，国务院办公厅发布关于暂停新建高尔夫球场的通知，高尔夫球场的增长因此趋缓 高尔夫别墅的市场供应有限，项目发展前景看好昆明别墅市场供应 5月出台的叫停别墅建设的宏观调控政策，致使昆明别墅市场的新增供应量从2季度开始出现下滑，且一直保持在较低水平 与供应量的下降相比，别墅市场的成交量一直保持稳定别墅市场销售 之前，昆明别墅整体销售率忽高忽低，起伏不定，市场销售情况不稳定 2季度之后，别墅销售率基本保持在一个稳定的状态 说明随着生活水平的提高，现代人追求高品质生活的意愿加强，对高端产品、休闲度假物业的需求进一步扩大昆明别墅价格水平 从连续性数据来看昆明别墅市场的销售价格一直在增长中，别墅平均年增长率为18.66% 相较于08年住宅市场销售价格的小幅下降，别墅价格虽曾有小幅波动，基但本保持在稳定增长的状态 从末至目前，昆明在售别墅项目整体均价为9100元/平米左右 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看