恒大集团上海房地产市场进入战略研究报告
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恒大集团上海房地产市场进入战略
研究报告
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4月
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目 录
第一部分、上海城市房地产发展潜力研究 ........... 7
1.1 全国典型省会城市分类 ........... 7
1.1.1 一线城市 ........... 7
1.1.2 二线城市 ........... 7
1.2城市房地产市场发展潜力研究指标体系 . 8
1.2.1. 框架设计 ........... 8
1.2.2. 技术路线 ........... 8
1.2.3. 模型体系 ........... 9
1.2.4. 子模型的评价指标体系 ........... 9
1.2.5. 评价方法 ........... 9
1.3 全国主要城市房地产市场发展潜力研究结论 .. 11
1.3.1. 全国主要城市房地产市场发展潜力排名 ..... 11
1.3.2. 分项评估排名 . 13
1.4 上海与主要城市房地产发展潜力对比分析 ...... 14
3.5.2 主要对比城市 . 14
3.5.2 对比分析 ......... 15
附件：三个评估子模型 . 33
第二部分 上海市房地产市场背景研究 ... 39
2.1上海市行政区划概述 ....... 39
2.2上海市宏观经济分析 ....... 41
2.2.1 宏观经济 .. 41
2.2.2固定资产投资 ....... 42
2.2.3产业发展 ... 43
2.2.4对外经济 ... 45
2.2.5 人口及劳动力 ...... 47
2.2.6 从业人员 .. 49
2.2.7 人民生活 .. 49
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2.2.8 消费情况 .. 50
2.3 上海市城市规划 .. 52
2.3.1上海市总体规划 ... 52
2.3.2重点地区发展规划 ........... 54
2.4上海市交通建设 ... 57
2.4.1轨道交通建设 ....... 57
2.4.2长三角交通规划 ... 59
2.5总结 ........... 60
第三部分 上海市房地产市场现状及发展研究 ... 61
3.1 房地产市场相关政策 ...... 61
3.1.1近两年房地产调控政策历程（中央政府思路） ........... 61
3.1.2近几年房地产宏观调控脉络 ....... 64
3.1.3 房地产调控基本思路的转变 .... 65
3.2 土地市场 . 67
3.2.1土地市场的发展历程 ....... 67
3.2.2 历年土地供应情况 .......... 69
3.2.2.1 土地出让面积 ....... 69
3.2.2.2 土地出让空间分布 ........... 70
3.2.2.3 土地出让时间 ....... 72
3.2.2.4 土地出让价格分析 ........... 72
3.2.2.5 土地出让容积率 ... 73
3.3.2.6 出让地块性质 ....... 74
3.2.2.7 土地出让方式 ....... 74
3.2.2.8 土地开发现状 ....... 75
3.2.2.9 土地受让人 ........... 76
3.2.3 土地供应对未来几年房地产市场的影响 .......... 77
3.2.3.1 未来房地产市场供应空间分布 ... 77
3.2.3.2 未来房地产市场产品供应（70/90、别墅） .... 78
3.2.3.3 未来房地产市场供应分类 ........... 81
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