新威机械厂项目 土地运营可研报告
无锡** -7-24
目录
1、项目简介 2、三年规划【项目战略意义】 3、城市地图【土地－客户】 4、客户细分及竞品调研【客户－产品】 5、单一成本假设法 6、深化方案比选 7、最终客户定位及产品解决方案 8、商业产品解决方案 9、项目收购思路 10、项目运营计划及测算
1.1行政区位 宗地位于城市地图重点片区——河埒片区核心区

1.项目简介
区域北依锡惠山，南含梁溪河，西临太湖，景观和教育文化资源极为丰富，是无锡传统的高尚居住区

1.项目简介
1.2与城市关系 距离城市中心区4公里，车行10分钟；距离区域中心仅500米。
1.项目简介
1.3用地条件
1.项目简介
1.4宗地现状
2.三年规划【项目战略意义】
2.1三年规划对新项目发展工作的要求
市场 占有率
城市布局
保持无锡第一，08年住宅市场占有率不少于10％

为避免同质竞争，在城市地图的重点、机会片区——新区、河埒、副中心区、山北分散布局

06年获取符合“均加”条件的中小规模项目至少三个，至少一个可在07年实现结算

三年内实现在重点、机会片区的完整布局，在每个片区至少获取1个中小规模项目

无锡公司三年规划的主要目标以及对新项目的要求如下：
2.2无锡公司新项目发展目标 3月前在重点片区获取一个中小项目（建面10-25万平米），项目达到集团“均好中加速”要求，在07年底实现结算。——1月已获取新区长江北路项目。 在其他三个重点、机会片区获取两个中小项目，为公司08、09年利润增长服务。——本项目位于河埒重点片区

2.三年规划【项目战略意义】
2.3无锡公司对新威机械厂项目的经营要求 项目规模较小，将充分利用成熟产品、实现资金快速回笼，属于市场进入及现金流项目

3.1土地属性分析
3.城市地图【土地→客户】
3.城市地图【土地→客户】
3.2配套设施分析
3.城市地图【土地→客户】
河埒片区是主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达，且道路多为最近新建，道路等级较高

3.3交通分析
公共交通 公交线路可直达市中心、火车站和梅园、鼋头渚风景区，公交总站距地块仅一公里。 私家车出行 南北向和东西向各有三条主干道，均为双向六车道，出行极为便利

3.4景观环境分析
3.城市地图【土地→客户】
地块北侧1公里为惠山风景区。 地块周围无重大污染源，仅有的梅花电子无噪声、大气及水污染。 环境测评报告的结果表明，梁溪路和蠡溪路存在一定交通噪音，但监测结果达标，适合居住

3.5城市角色
3.城市地图【土地→客户】
目前的发展状况： 存在少量工业厂房，但已列入近三年搬迁计划。 城中村较多，将伴随工业搬迁同步改造

锡沪路
规划方向： 优化原有用地结构，加速区域改造，工业退城进园。 居住功能为主，商业、办公、金融、教育文化、娱乐休闲、旅游为辅

3.城市地图【土地→客户】
3.6适宜客户分析
根据配套设施等级与无锡客户细分结果的匹配，可推定该地块的最适宜客户为富贵之家、望子成龙和社会新锐

4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变

4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡
项目所在西区市场份额占全市的20%，根据无锡住宅市场年平均去化量推算，西区每年去化量应在50—60万㎡左右

4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
区域总体情况
受推盘节奏影响，区域内供应量并未完全释放，目前总供求比例为0.4，实际供求比例应在0.6左右，去化情况良好

上半年
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