泰宏·百旺都营销推广方案
繁华之上 延续辉煌市 场 解 析项 目 定 位本 体 分 析5
营 销 策 略
推 广 策 略
1、市 场 解 析
一、柳州写字楼市场发展内在驱动分析
城市发展原始阶段，扩张缓慢且有限，此时城市往往只有一个核心，城市的商业以一个商业中心出现，且衍生商业不发达

起步阶段，城市迅速扩张，城市核心的土地越来越无法支撑城市发展需要，开始向外围扩散，外围作为城市疏散核心区

高级阶段，城市功能不断完善，城市改造完成，配套、交通、环境改善，价值回升，居住就业开始回流，其它核心也快速成型

时代现象
城市发展阶段
相对静止
被动新区化
中心聚集化
核心驱动
平缓的就业压力
价格驱动
综合价值驱动
时代特征
一个城市中心
一个城市中心及多个区域中心形成
多个城市中心及多个区域中心成型
代表区域
城中区
河东区
城中区、河东区、柳北区
驱动主线
公共政策
二、柳州写字楼市场整体布局
柳北区，市工业大区，商贸繁荣，物流发达
河东区，新兴政务、文化新区，高尚住宅集中区
城中区，市传统的政治、商贸、文化娱乐中心
鱼峰区，旅游城区
柳南区，大型工业聚集地
发展方向
发展方向：东北向，河东区 总体布局：５个中心城区：柳东、柳南、鱼峰、柳北、城中，２个外围组团：沙塘和阳和，２个风景区：三门江和大龙潭。 写字楼集中在各版块商业中心，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在河东区人民广场、桂中路沿线有写字楼产品存在。 河东区是柳州最具活力的区域，同时是柳州规划建设中的城市商务中心，拥有优越的规划资源和交通资源。 作为传统区域，本项目位于城中区与柳北区域的纽带位置，作为区域的补充

五角星一带是柳州传统的商业中心，但其办公场所几乎没有商务配套和物业管理，严格的说，当时柳州市有办公楼，但没有真正的商务写字楼
为填补柳州市真正写字楼、商务楼的空白，以城中区为核心的首批写字楼开发即掀起，但项目配套较低，经营种类杂乱

随着城市东移的规划，河东承担起城市CBD区的重任，新一批的写字楼的开发热潮随之而来，物业的品质及商务配套也随着提升

供应分布
城中区五星商圈
城中区新商务楼体
向商务向河东转移
典型代表
华侨大厦、东都大厦等
居上V8、阳光100、华信国际、
财富大厦、时代商厦、
概述
随着产业经济的发展和城市定位的提升以及巨大的商业磁场和辐射力给柳州的写字楼市场带来了发展机遇，并形成了以河东为CBD区，城中区为商业中心区、柳北区为区域中心的格局

河东区成为柳州CBD区
汇金国际、阳光100、东郡、风情港、地王MALL
三、柳州写字楼市场发展历程
2000年
起至今
时间段
上世纪90年代后期
四、柳州各区域租金水平对比
数据来源:挚衡天地数据平台
区域差异 柳州写字楼的租金水平一般在25-55 元/月/㎡ ，四大区域整体租金价格水平差异不明显； 河东区写字楼租金水平高于其他区域，为40－60元/月/ ㎡ ，柳北区22—30元/月/ ㎡

档次与租金水平关联度： 不同档次写字楼的租金梯度明显：高档写字楼的租金水平40-60元/月/㎡；中档写字楼租金水平在25-35元/月/㎡，低档写字楼租金在20-25元/月/㎡左右； 回报率：根据写字楼售价，租金回报率在5-6%，基本处于正常水平； 租差：高档写字楼租金平均层差在0.5-2元/ ㎡/月，同一层朝向、景观不同租金差别在5-10元/ ㎡/月左右。（例如阳光100 5A写字楼）
五、各区域写字楼物业生存状况对比分析
中心城区中低档写字楼占了区域范围的2/3，而河东新区产品基本都是中档及中高档产品。 根据整体的写字楼生存状况的对比分析，不难找出区域间租金、入住率差异的必然因素。 柳州整体写字楼的成熟度不高，提高物业的品质化、产品、物管等是未来的发展趋势。
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