天泰-大屋珈南美地项目首期营销策略报告 谨呈：大屋地产、天泰地产领导 报告主要解决 项目整体的方向性、创意性、策略性问题以及销售亟待解决的营销问题。 序言 境：大势之下，适者生存 客群 ：新威海人 大势 解 决 问 题 汇报内容34 境：大势之下，适者生存营销 ：营销执行体系构建总结 /展望：相关建议 思路：大盘的意识态 思路：大盘的意识态 主题：CLD新城市生活中心 主题：CLD新城市生活中心 客群 ：新威海人 营销 ：营销执行体系构建 总结 /展望：相关建议 境：市场 大势之下，适者生存 境：市场 ·去年连续6次调控加息已导致房地产板块 出现大幅下挫，对于短期贷款需求极大的 房地产企业来说，无疑一次次增加了企业 资金成本。 ·房地产和资本市场这两个比翼齐飞的变量 组合，被定性为一个超级造富公式，无疑 释放出一种危险的征兆，造成房地产市场 “面粉比面包还贵”的扭曲现象的动因，被普 遍认定为上市房地产企业“买地融资，融资 之后再买地”的对赌结局 房地产 ·持续的楼市遇冷信号使得近月各地挂牌与之前 盛况反差较大，受冷空气影响，即使面对土地 囤积，开发商也变得谨慎起来。 ·万科做出对广州项目全线降价，其它区域不同 程度作调整的措施，这是一个优秀房地产基于 对市场的判断，无论王石“拐点论”能否 自圆其说，楼市都到达了理性回归的时刻。 境：市场 境：市场 在售项目规模特征 统计威海市各区域代表性的在售项目，占较大体量（25万平米以上）的项目很少，一半项目为10万平米以下的零散开发，在威海市场，15-20万平米的中等偏大项目也不多，尤其位于经区。 本项目在体量上占有区域内的绝对优势 境：市场 在售项目物业类型 威海市在售项目中以小高层建筑形式为主，约占总比例的37%，其他建筑形态比例均分，但由于目前在售的多层楼盘大多已进入尾盘销售阶段，故高层和各种形态混合开发的项目相对多层比例高。近一年来，威海市区的房地产开发强度逐渐走高。 项目开发符合市场规律，洋房+高层入市，在满足财务成本的基础上将品质拔高 楼市： 政策逼近性回归，机遇风险同行 境：市场 小结 境：大势之下，适者生存 客群 ：新威海人 大势 解 决 问 题 汇报内容34 境：大势之下，适者生存营销 ：营销执行体系构建总结 /展望：相关建议 思路：大盘的意识态 思路：大盘的意识态 主题：CLD新城市生活中心 主题：CLD新城市生活中心 客群 ：新威海人 营销 ：营销执行体系构建 总结 /展望：相关建议 营销核心思路：大盘的意识态 大盘开发，开发周期长，开发风险及难度大，需要分期、可持续开发； 大型项目的机会在于变化，大型项目的风险也由于变化，如何适应变化也是目前我们项目面临的问题。 项目的首期开发一定要“一炮打响”，树立起品牌形象，为后期持续开发奠定基础。 在 “地段、区域”时代的房地产快速发展阶段，大盘的开发除了要立足于项目区域，更要引导市场、引领消费者 核心思路 大盘的意识态 在前份定位报告中，我们已经论证过了本案为中偏大型楼盘。 那么，在对待接下来的工作，应该如何看待这种中偏大盘的开发？ 相对低廉的地价，将随城市的发展，有较大的上升空间； 制约规划和建筑的条件较少，可充分发挥技术优势，以优质的产品争夺市场； 规模大，配套齐全，可营造出中小楼盘无法比拟的完整的生活空间和居住氛围，全面提高购房者的生活质素； 大规模开发，可在建造成本和营销成本上形成规模效益，降低单方成本，提高产品竞争力； 品牌效应+羊群效应= 区域垄断= 将规模较小的竞争者挤离市场 核心思路 大盘的意识态 ◎ 本项目拟采用高开高走的开发思路，以“怡景洋房和部分精英公寓”作为首发。 ◎ 与市场同质产品有差异化，但保持建筑形态风格的统一。 ◎ 小步快跑滚动开发，成本和市场灵活性较高。 ◎ 户型比例。 ◎ 系统的营销推广策略能熏陶、积蓄目标客户，引爆销售。 在前期工作对接中，关于对大盘（天泰城）的借鉴，我们对以下事宜，已初步达成一致。分别是： √ 核心思路 大盘的意识态 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看