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主要商务区:
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各商务区分析
现有供应项目
规模:
层次:
标准层:
租售策略:
结论:所处阶段,目标客户类型等
未来供应项目
未来两年,新增写字楼供应量为**
该供应量意味着市场竞争程度将发生什么样的变化;
未来新增项目优质写字楼比重将如何变化;
新增写字楼分布区域……
写字楼项目分项分析
租金
售价
入住率
产品特征
客户特征
未来趋势及小结
市场分布
市场表现
产品特征
投资市场
写字楼研究
整体市场
区域市场
竞争分析
需求分析
区域市场分析指标
1、地理分布:附图
2、市场供应
3、未来供应
4、租金
5、售价
6、入住率
7、产品特征
8、客户特征
竞争分析
竞争分析
写字楼研究
整体市场
区域市场
竞争分析
需求分析
写字楼需求访谈:访谈什么?
1、租户特征:租户行业、地区分布、所在写字楼、租户面积及规模、进入与搬迁、未来搬迁计划及区域选择
2、需求特征:选择地点考虑因素;建筑及结构;对楼宇硬件设施的要求(空调、电梯、公共空间);需要的商业、商务配套;对软件服务的要求;对现在物业满意及不满意之处(外部环境、硬件设施、服务配套)
3、对本项目的看法:对所在区域写字楼市场的看法;对本项目的定位建议;楼宇硬件、软件方面的建议;是否考虑搬入高新区办公
定位分析
发展机会
战略定位
发展策略
设计建议
发展机会判断的八个角度
城市比较
起步期
发展期
增量期
创新期
市级核心商圈形成
传统百货商业形式主导
市级核心商圈地位强化,
城市化进程加快,区域性
商业出现
传统百货向现代百货、
购物中心转变
区域级商圈形成
现代百货、购物中心、
Shopping Mall共存
市级和区域级商圈格局
稳定,互不干涉
特色主题商业倍受关注
商
业
写字楼产品线
顶级写字楼
优质写字楼(Grade A)
普通写字楼(Grade B)
企业独立办公楼
商务公寓
天津、沈阳、青岛……
北京、上海……
济南
国际顶级昊华酒店
国际品牌商务酒店
国内集团企业的下属酒店
经济连锁酒店
天津、沈阳、济南
北京、上海……
度假酒店
青岛、大连……
酒
店
公寓和住宅两种物业的概念区别
模糊
价位增长缓慢,内需稳定
启动城市化进程,新区发展力度
加大
市场领先产品空白
受北京、上海等房价波动影响
大,房价增长较快
城市优质地段已经出现高端
住宅;
公寓市场概念不突出
精装修产品逐渐增多
受房价上涨过快影响,中高端市
场供应缩减,豪宅增多
公寓是高档住宅的代名词
精装修标准占主力市场
商住公寓专业化设计,趋向纯写
字楼产品
国内省会城市代表
国内先进城市代表
国际大城市代表
公寓
住宅
城市比较
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