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连排别墅产品解析专题研究报告78PPT

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更新时间:2017/5/12(发布于广东)

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文本描述
Product Research & Townhouse · 联排产品研究 01 经常会被KFS问到的问题 02 试图解答 03 从大到小去抠细节问题 04 联排别墅向何处去 Content · 要做的几件事情 01 经常会被KFS问到的问题 最基础的问题: Q1.做多大的联排? 实际上,我们会回答做什么样的联排! “90墅” 经济型 标准款 舒适型 类独栋 Q2.做什么标准的联排?面宽多大?上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽? Q3.功能空间呢?做几个房间?做几个卧室?几个套间? Q4.地下室做多大?采光怎么解决?半地下还是全地下?车位呢? 深入下去的细节: Q5.客厅要挑高吗?做多高? Q6.做不做错层?客厅与餐厅高差多少为好?怎么样做夹层? Q7.中间套的暗卫是不可避免还是可以解决?各功能间采光怎么保证?比如餐厅要不要直接采光? Q8.车行入户,人行入户动线怎样设置?南北入户的区别?为什么要做南北入户? Q9.1F的洗手间放在哪里?1F该不该出现客卧或“老人房”? Q10.楼梯的种类和高度怎么做? …… 02 试图回答 我们通常用的方法—— “市场论证! 案例罗列!” 这样的方法是正确的, 但大部分开发商不是傻子或者是小学生,我们研究的深度大部分仅停留在开发商的预期, 能够解答基础的问题,细节问题却没帮开发商考虑到, 而开发商没关注到的,没想到的,我们却没有提出来,提出来也不够深入, 最怕的是,开发商关注到的问题,我们没想到,甚至是连在会议上周旋的知识储备也没有,于是需要第二轮、第三轮深化! 当开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3.3m的时候,我们的第一逻辑是找到案例来证明你应该做3.3m,回答的思路是“别人这么做,所以我们要这么做”而设计院的第一逻辑是3m和3.3m的区别,回答的思路是“做3.3m有什么好处” 现在提出一个专业上的要求,不仅仅是案例特征的简单罗列,研究就做到底, “关注细节的研究!”才能体现专业 03 从大到小去抠细节问题 一、规划问题 排布方式与容积率车行体系景观设计 为什么要提到容积率? 常规联排产品容积率:0.6-0.8 两个情形: 第一,越来越多的联排别墅存在于混合型社区(如联排+小高层),产品线自然的区分为低密度部分与高密度部分,常规情形下,低密度产品意味着单位价值越高,如何能够用低密度产品最大承担容积率,尽量使容积率做大,对于项目整体经济利润测算具有指导意义; 第二,拔高产品品质,改变联排产品的形态,使其更像双拼或类独栋,比价系统向更高一级的产品靠拢,以此来拔高产品和整体社区的价值,低密度产品容积率可能会维持在较低水平,比如林语溪的0.65,再如纳帕尔湾的0.45类独栋产品打造 03 从大到小去抠细节问题 一、规划问题 排布方式与容积率车行体系景观设计 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境一般,密度在独栋别墅里较大了。 3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了,但组合不好可能适得其反。4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目,或出现多种物业组合形式,可能出现联排别墅。7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看