文本描述
策划是理想世界和现实世界的摩擦,如果我们始终要对未来有所选择,那么我们就始终在策划。
人生就是由不间歇的策划构成,未来是永恒的未知,人们本能地在一个接一个的选择中构建着自己的命运。从自我意识觉醒的那一刻起,我们就面对着抉择的思索,成功的喜悦出现在理想世界与现实世界契合的那一刻,但却无法抗衡永恒的未知,如同艺术的根源,策划深循此道,在无限开放的未来,抉择单一的足迹。
无限开放的未来,便是无限虚无的未来,只有去策划才可去面对。永恒变幻的世界本为虚无,无可言说。生命却无法承受没有意义的世界,每个意义都是灵性的召唤和坚强的意志,无数的意义构成了文化,而终究每一个意义的诞生都需要一次策划的找寻。
策划的历程来自人生的使命,直面未来的意志与智慧滋生出灿烂的生命力。理想世界与现实世界的摩擦迸发出耀眼的火花,而这一瞬的光芒会照亮整个世界 策划的艺术 合厚 6 步地产营销法 品牌形象 直复营销 艺术创意 文化导入 事件营销 新闻策划 品位调性 文化内涵 目标市场 焦点事件 吸引力 社会关注 成就高端地产品牌 <江苏徐州项目策划方案 一、市场观点浅谈:
1、徐州市房地产市场供需持续稳步上升。
徐州房地产市场开发面积、销售面积、销售额连年持续增长。
展现良好的发展态势。市场长期看好,短期存在波动风险。
08年市场主要影响来自宏观政策对市场发展的影响。
2、第二套住房政策影响深远.
近年来拉动房地产市场上涨的“改善型住房需求,
与投资型住房需求”受到一定程度的抑制。
反映在开发过程中是:明年中高端房市场存在观望的风险。
这一风险与开发资金链风险,以及利润最大化之间存在深
层次矛盾。主要反映市场竞争加剧,部分价位房源供大于求。
3、70/90政策影响初现, 产品供应趋向同质化。
70/90政策逐渐显现对市场的影响。
产品同质化使得房地产市场竞争加剧。
产品开发针对目标人群的跨度大。带来定位、
宣传推广等多目标人群问题。
4、消费群特征:
高端消费人群 改善型消费群 首次置业型消费群 拉高市场价格,根据喜好消费 购买能力强,市场消费主力,二次以上置业
存在政策限制风险 刚性购买需求,但价格承受力低 5、策划需要关注的主要两个问题:
1、怎样树立高端领导品牌?
产品特点方面?
推广特点方面?
2、怎样开发使得风险相对较小,利润最大化。
产品规划方面
营销定位方面 <项目开发策略 项目一: 徐州市—21号(奎河西地块),土地面积28亩 项目先天特质:
1、黄金地段:高档住宅基础。
2、高容积率:与高档住宅品质存在矛盾。
3、项目成本较高:(拿地成本,高层建筑成本。拆迁成本)
客观要求产品走高端路线。
两种开发方案:
A:高性价比开发策略:针对首次置业人群与中端消费客群。
推出高性价比产品,低单价高总价。结合概念户型与地段优势 优势:常规开发策略,市场接受度较高。
劣势:利润低,不易形成高端品牌形象。没有形成品牌价值 两种开发方案:
B:高端品牌开发策略:针对高端消费群。塑造差异化产品,
差异化概念。走高容积率豪宅路线。
例:上海世茂滨江、深圳金域兰湾 优势:利润率高,品牌形象高,易成为品牌明星楼盘,
对品牌价值贡献大。
劣势:存在开发难点:1:产品概念设定、2:高层房型设计难度
3:2线城市消费群普遍对高层房的心理抗拒问题、
4:资金压力大,周期长、5:除地段优势外的购买理由设定。
6:消费者关注的景观环境优势不易体现 合厚建议:B方案 理由及分析:1)高容积率做豪宅,随着土地价格的攀升,
已逐渐成为一种趋势。
2)在房产市场发展日趋激烈的背景下,
追求单个项目利润及企业品牌影响力是地
产企业稳健的发展方式。
3)宏观调控政策对两类人影响相对较小:
a:高端消费人群;b:首次置业人群。 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看