天健时尚空间竞标报告 项目营销策划工作阶段划分 前期策划： 基础研究 项目定位 户型定位 客户定位 产品定位与规划建议 中原参与项目工作时期 /10 /8 现阶段 项目营销战略与策略 第一阶段（前期） 整体策划 产品研究： 宏观环境研究 片区市场深度分析 项目定位深化 建筑规划方案评审 项目相关专题研究 市场数据监测 第二阶段 定位深化与物业发展建议 营销推广： 市场分析 项目分析 推售策略 推广策略 价格策略 商业建议 /2 中原于10月参与天健时尚空间项目前期策划工作至今，工作成果有： 《天健时尚空间前期策划报告》 《天健时尚空间产品规划建议》 《天健时尚空间竞争监测》 序 Chapter 1 宏观大势 竞争分析 Chapter 2 目标客户定位 Chapter 3 项目分析 项目定位 Chapter 4 推售策略 推广策略 价格策略 Chapter 5 商业建议 市场分析 CHAPTER 1 宏观大势 1月22日，国家统计局发布主要经济数据，国家统计局称,国际金融危机仍在深化和蔓延，对国内经济的不利冲击仍在继续。 GDP：中国国内生产总值为300670亿元，比上年增长9.0％。其中，第四季度增长6.８%，增幅下滑明显。 CPI：全国居民消费价格总水平上涨5.9％，涨幅比上年提高1.1个百分点。 零售： 全国全社会消费品零售总额比上年增长21.6％，增速加快4.8个百分点。 收入： 我国城乡居民人均收入分别同比实际增长8.4％和8.0％。 投资： 中国全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5％，增速比上年加快0.7个百分点。 房价： 中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5％，涨幅比上年回落1.1个百分点 宏观经济背景 经济背景：度经济数据公布金融危机冲击仍在继续 政策背景：政策密集出台初见效果，两会还将出新政 城市房地产税暂行条例自1月1日起废止 国务院叫停购房退税政策 地方政府放宽购房者入户政策 银监会：允许中小银行业适当突破存贷比 深圳：住宅一次性装修由强制改为鼓励 老贷新惠细则陆续敲定 宏观政策背景 1月成交价格：较最高峰时价格下跌46%，创07年以来历史新低 市场供应：09年1月份二级市场仅有4个项目新批预售，共1655套，11.3万平米，同环比都有超过五成的减少；另有7个项目在1月份入市，合计推出4340套单位，尽管项目个数少于去年同期，但推售单位量多出了12.1％。 市场成交：09年1月份全市一手房成交4043套，35.8万平米，虽然环比减少了超过五成，但同比实现了翻番； 成交均价：09年1月份全市实现成交均价10200元/平米，环比下跌了8.0％，同比下跌了30.8％，创下07年以来的历史新低，除盐田区以外，其他五个区域的成交均价都出现了同比下跌 深圳住宅市场 宝安区·成交量·均价 套数 价格 宝安区·成交量·均价 1月份宝安区成交1810套，同比增加了近三倍。 成交均价10221元/平米，同比下跌了41.3％。 ； 宝安区随市场主流：1月成交量升，但价格下跌严重 截至09年1月底，宝安区的存量规模为13595套，154.4万平米。 同时宝安区也没有新增供应，新增供应为零。 宝安区以消化存量为主 数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局 套数 套数 宝安区·存量·新增供应 宝安区09年无新增供应，以消化市场存量为主 预计1：小阳春仅维持到09年上半年，下半年受宏观经济不景气等因素影响，成交量进一步复苏将会受阻 市场吸纳周期论预测 预计2：市场未来1-2年供应量仍然较大，09年市场存量压力较大 未售面积预测 不同类型客户在不同市场发展阶段的置业周期 首次置业客户 换房置业客户 投资置业客户 房价上升阶段 房价稳定阶段 房价下跌阶段 148天 133天 98天 361天 213天 154天 122天 98天 35天 信息来源：深圳房地产研究中心 预计３：市场下跌，投资性需求受到明显抑制,客户置业周期拉长 客户置业周期 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看