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南昌卢塞恩小镇别墅项目定位策划报告86页

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更新时间:2017/5/5(发布于广东)

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文本描述
卢塞恩小镇项目定位策划报告
项目分析
第一节 项目概况 一、地块概况 项目地块位于南昌市湾里区招贤镇,为商住用地,地块总面积136667m2(280亩),被红湾公路分为南北两块,其中南区面积为100385.01 m2(150.6亩),北区面积为86281.99 m2(129.4亩)。 据现场踏勘得知:南区地块较为平坦,整体呈现坡地形态,但地块东南方向,有个较深的盆谷。北区地块整体呈现山地与盆地两种形态特征
二、相关经济技术指标
总占地面积: 136667m2; 容积率:规划容积率为1.2; 绿化率:45%; 建筑密度:30%; 可建总建筑面积:164000.4 m2;
第二节 项目用地分析 1、项目地块形状分析 项目地块不仅被红湾公路分为南北两侧,且形状较不规则; a、北面地块的东西方向呈狭长型,临街面较长,约800米、宽约80米的不规则狭长地块,另有北部为一高山,地形为三角型;
b、南部地块东南方向较为规整,但有一小块落差近6米的的盆地,西南方向与湾里二中地块相连,以较平坦的坡地为主,但形状为锯齿状; c、地块现状基本为原生态的山地,部分低洼地带被利用成鱼塘,未进行平整; d、北部地表总体比红湾公路高出约1米,南部地块基本持平;
图一地块内农田
图二地块东北角一处鱼塘
图三 北面山体远景
图四东南面厂房
2、项目地块景观分析
a、项目周边自然景观丰富,北面为有一定景观价值的石山,相对高度约为100米,在山脚有4块洼地,被利用成鱼塘,是极佳的风水之地;
b、项目东南面是外环路,外环下面路是旧的厂房,短时间内难以拆迁,对景观和环境有一定影响;东北面远处连绵的青山,宜于观赏;
c、项目西面为在建的湾里二中,挡住东面一些旧的农民房,增加了西面的景观;
3、项目地块区位分析
a、项目地块位于湾里区,红湾公路旁,紧靠湾里区招贤镇,交通教便捷,有一路通往南昌市的公交车经过项目地块; b、地块距高速公路入口仅约2公里,距昌北国际机场约30公里左右; c、项目所在之湾里区是市政府重点打造的生态居住区,也是南昌城的后花园;
第三节 项目周边配套分析
a、整体而言,项目周边配套设施现在比较齐全,但步行需10分钟; b、教育方面主要依靠位于招贤镇的湾里二中老校区及项目旁的新校区(在建),和南昌市湾里区第四小学; c、购物、医疗、金融等方面主要依赖于招贤镇;
湾里区第四小学
湾里二中
移动营业厅及药店
粮油店
医疗门诊
商场
招贤集贸市场
食品店
超市
项目SWOT综合分析
景观优势 本案地处风光旖旎的湾里板块,坐拥青山绿水,环境优美,空气清新,视野开阔,有先天的休闲度假气质。 区域优势 湾里片区经过政府几年来的大力发展,现在拥有了非常便捷的交通,项目地理位置较好,处湾里区中心且交通条件便利,既远离城市的喧嚣又可以享受到便利生活;且 项目位于湾里区的中心,南昌的后花园风景秀美——升值潜力较大成熟的配套唾手可得。 规划优势 按照南昌市政府对湾里的定位,湾里将成为南昌市重点的风景名胜区,除梅岭风景外,还将引入诸多娱乐设施,按照目前定位,项目建成后将成为南昌最好的生态休闲住宅区,在相当长的时间内,项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势;
1、项目优势分析:
板块“连动”优势 从近年度湾里区的土地拍卖状况获悉,项目周边聚集数个楼盘,其中本案旁边的地块正在平整土地,预计今明两年,湾里片区必将掀起新一轮的开发热潮。 板块内的楼盘的整体“连动”,有利于提高整个片区的市场知名度以及土地成熟度,也有利于本案的入市。 地块形态优势 本案土地高低错落,有利于各式建筑形态的特色布局,项目规模较大,且具有多元化的开发优势
2、项目劣势分析:
a、项目周边目前缺乏生活和商业配套,并且在短时间内情况不会改观; 弥补建议:利用小区配套和物业服务来弥补周边配套的不足; b、项目处于山区,有800米左右的临街面,作为住宅项目,项目整体私密性不强; 弥补建议:对小区实行全封闭式、智能化物业管理,以保障小区的安全; c、项目用地被条红湾公路分割成南北两块,不利于小区整体效果的营造; 弥补建议:建议仿照城开国际学园,在国道下方建设了一个涵洞,本项目也可在红湾公路下方建设一个涵洞,这样地块之间的连接就会很顺畅;
d、红湾公路是一条交通要道,来往车辆频繁,其噪音问题对项目品质有一定影响; 弥补建议:在临街的建筑物朝向上,可以采取偏东南方向摆放,避免噪音干扰,临街的绿化植物采用高密度的高大植物作为绿化植物,以阻挡噪音; e、项目地块表层全为风化岩面,施工强度较大,对后期园林的建造,有一定阻碍;
3、项目机会点分析
a、湾里片区的开发和发展,使南昌市民对湾里区的认知度提高,必将会增加项目的潜在客户和投资客户数量; b、湾里旅游行业的蓬勃发展及一批生态楼盘的建成,使南昌人的对生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。新的居住理念日渐形成
c、目前,本案“无可匹敌”的山地优势有利于地块使用价值的最大化。
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