大连市金州区七里项目前期咨询报告
2007年3月
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金州区位
大连城市“单核”特征仍很突出 三区域房地产市场区隔性很强 市政交通改善逐步加强相互间联系
金州区——大连市郊 一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区
主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免
城市发展问题
西拓 拓展至旅顺口
北进 重点发展金州区和经济开发区 打造城市副中心
新城区——未来城市副中心
金州区位
新城区
主市区
金石滩
开发区 中心
双D港
大窑湾
成熟就业区
就业扩展区
风景旅游区
25km
新城区格局
金州区
开发区中心——当前新城区的核心区
金州区——“北进”战略节点
金州向南连接市区和开发区，向北连接北三市，处于大大连空间格局的重要节点
战略节点——金州
战略节点——金州
经济加速发展，2006年比上年增长24%，“十一五”规划年均增速16%，实现2010年经济总量再造一个金州
工业占主导，内有金州经济开发区、工业配套园等 目前正大力发展临港工业园
战略节点——金州
金州全区人口50多万，但大多分布在广袤的乡镇
目前城区面积（34k㎡）相对全区（1024k㎡ ）很小 城区人口约20万人
工业集中发展区
大连市农业现代化先行区
东北区域性物流集散地
战略节点——金州
功能定位
城区
以金州主城区、三十里堡与石河分城区、登沙河分城区三个单元为重点，大力拓展城市发展空间，拉开城市发展的总体框架。以金州老城区为基础，涵盖二十里堡和大魏家，建设金州主城区
战略节点——金州
发展方向
重点北拓，拉开城市骨架 人口导入将以分城区为主
当前新城区中心——经济开发区
建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策； 大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。 大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万。 在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一； 目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量
开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额
产业中心，大连经济重要增长极
开发区经济
产业经济：工业中心、国际制造业基地
经济发展迅速，区域建设得到有力开发 十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上 十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区
开发区经济
开发区经济处于爆发性增长期
开发区产业结构
开发区人口结构梯度
结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众市场为主流
日韩人士为主
含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等
企业白领和高级蓝领，以及各类小业主
以企业产业工人为主体
开发区人口结构
开发区人口规划
经济社会发展指标 地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30% 人口总数（居住人口）：2010年达到50万人
5年内增加14万人
港口经济带来的就业增长， 使人口规划实现成为可能
开发区人口与港口经济
经济模式
港口
物流
区域产业聚集
人口 增加
贸易
各类社会配套服务设施
交通等配套工程的实现
城市建设、城市功能的实现
运输中心
运输中心 服务中心
国际物流中心
面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局 1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港 2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面
前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速
发展滞后原因分析 腹地经济发展相对缓慢 外贸吞吐量地位下降 东北腹地外贸进出口值93~02年增幅不及全国平均水平1/2
1991-2003年间GDP年均增长率
大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现
标箱的吞吐量不足
大连港口尚有很大的发展潜力
“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道； “东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机
大连港
大窑湾港
货运
转移
开发区新一轮经济飞跃期来临 引爆就业狂潮
单一工业区
混合功能区
复合型新市区
城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分
商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配
新城区发展阶段
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