第一部分 项目市场定位
区位背景
区位背景1——国际化开发城区
新江湾城定位：“绿色生态港,国际智慧城 ” 国际教育：复旦大学等14所全国乃至世界知名学府 国际商业：五角场商业中心包括，万达商业广场、百联又一城、大润发等 国际商务：智力商务区、创智产业区等
整个新江湾城气质就是一个未来的、开放的国际化城区！
区位背景2——新江湾城
将比肩联洋和碧云国际社区，随着市中心用地匮乏，很有可能是最后一个同级别的大规模高级居住区
区位背景3——五角场
东北城区副中心的定位，使本就发达的商业、商务功能进一步升级 将成为上海高级的商业、商务区
功能定位：上海市东北部经济、金融、商贸、文化、体育、科技活动中心，市级商业中心 规划布局：南部五角场环岛商业商务区，中部知识创新区中央社区，北部知识创新基地 代表商业：万达商业广场、百联又一城 代表商务楼：财富国际广场、麦科特金广场
知识商务区
中央社区
知识新天地
五角场商圈
区位背景结论
在新江湾城及五角场两大城市规划的作用下，不断升级的高级商业、商务、教育配套将使区域成为比肩联洋、碧云的高级国际生活区； 新江湾城1号等项目代表的区域价值提升只是区域价值的初步显示，未来还有巨大的上升空间
宏观市场
供应趋势——内外环住宅将成楼市热点
内环内供应量逐渐减少，因此造成内环外之间成为供应热点区域，供应量和供应比例双双下降证明了市场对于该区域的看好!
价格趋势——近半年涨幅达15.7%
上海房地产市场自2001年至2005年上半年经历了一个快速发展期，各区县的房价在几年内均有至少2-3倍涨幅。但自2005年4月宏观调控后，05、06两年上海房价涨幅在4%-10%之间合理范围内，几乎与通货膨胀系数相当； 而近半年价格上涨速度加快，半年内达到了15.7%，市场刚性需求放量明显！
客源趋势
传统主力客源1：本土改善型客源 传统主力客源2：投资客 传统主力客源3：工作迁移所带来的住宅客源
新主力客源1：每年进入购房期的新客源 新主力客源2：工作迁移所带来的住宅客源 新主力客源3：行业爆发性增长所产生的新客源 新主力客源4：改善型客源
从全民购房向正常需求转变；从投资气氛浓向纯自用改变； 导致未来客源年龄结构偏轻、家庭结构偏小、族群个性明显，
最重要的趋势——产品力发展趋势
主力客源层的变化和70-90政策的推出，加剧了竞争，也淘汰了相当多传统的产品形式，拉开新一轮产品力竞争的序幕
在这样的新形势下，谁能够把握市场机会，率先推出为新主力客源度身定制的创新产品并成功，将会引领未来市场
宏观市场发展趋势对我们的启示
上海市整体市场在宏观调控后，经历了两年的蛰伏，开始进入平稳增长通道上，刚性需求放量充分显示了市场活力，未来有很好的运作空间。 但新的客源，新的游戏规则下，需要新的产品和新的营销方式！
区域市场
发展阶段——由中档板块向高档板块转变
“合生”、“华润”等大型开发商的介入带来先进的开发模式和产品理念：“合生国际公寓”将板块带进万元板块而“华润”为板块带来高端产品，进而使板块内的客源层面发生了根本改变； 板块已经由中档板块向高档板块转变！
供求关系——高档住宅具有市场支撑
从板块整体去化来看：板块内楼盘几乎去化完全，销售火爆程度，保守估计08-10年每年有35%的需求增长。 从去化速度来看：新江湾城1号去化最为迅速，说明高档住宅具有绝对支撑！
价格走势——新江湾城1号引领区域价格
从成交价来看：“新江湾城1号”凭借合生品牌及核心区位取得最高售价1.45万左右，其余四个楼盘价格在1-1.1万元左右； 从06.6—07.6的价格走势来看，区域价格平稳上升，价格涨幅在10-15%左右！
客源构成——高档客源外籍客源丰沛
从客源层面来看，同样分为两个层次：新江湾城1号凭借较高的市场定位和产品塑造吸引到了20%以上的外籍人士，板块客源外扩现象明显！
产品品质——同质化竞争严重
随着区域中档项目接近尾盘，未来将都是高档项目间的竞争； 一方面区域基本都是主打好的环境、建材等传统高级居住类主题，使同质化竞争激烈；另一方面7090政策将使这种同质化竞争进一步升级； 只有塑造出完全不同的产品，才能从未来的市场竞争中跳脱出来
区域市场背景结论
未来江湾城将成为高档住宅板块，这一块市场有良好的运作空间； 但未来大家将面临严重的同质化竞争，只有塑造出有自己特性的产品，才能在竞争中脱颖而出
项目特质
特质1——中心位置
新江湾城范围：西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路 五角场规划范围：东至民京路、国京路、政立路、国和路一线；西至国定路、政立路；南至国定路国和路 、北至殷高路 项目位置：殷高路、淞沪路
本项目处于新江湾城和五角场城市副中心两大规划范围内，处于大杨浦的中心位置！
本案
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