谨呈：惠东县广祥实业有限公司 竞争 客户 开发 建议 解决的四大核心问题 本市场研究报告解决以下几个问题 宏观层面整体市场环境 政策、经济、战略地位、城市机会 土地增值税的征收将改变利润格局 呼声较高的调控方式： 1、个人所得税： 征收住宅交易增值部分差额的20%； 2、物业税： 增加物业的持有成本，主要打击拥有多套房产的炒客； 3、土地增值税（2007年1月17日）： 改原先的“预征”为“清算”，主要打击“囤地”和“炒地”； 政策环境 土地增值税 土地增值税加速存量土地开发释放 1、挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理，土地二级市场的流转速度会加快； 2、减少投机资本进入二级市场带来开发投资及发展的整体性风险，保证行业的健康发展； 3、土地增值税将对专业的房地产开发企业的盈利模式产生影响，改变市场竞争格局； 4、豪宅开发利润空间受到挤压，资金压力增大，房企融资难度增加； 5、清算项目的上溯日期会成为下一个关注的焦点，但近期各地会逐渐清晰化； 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建设部建住房〔2006〕165号文） 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 发展商无法随意增加产品空间附加值，采用设计技术提高容积率 大势利好－政府调控初告段落 2007年是中国政府继2006年后对房地产调控力度最大的一年，一系列抑制房地产价格的政策出台，但房地产价格仍持续上涨，依据“两会”的精神，未来房地产政策由单一的抑制房价转向“多渠道、多方式”解决居民住房需求上来 政策环境 国六条 《物权法》通过并将于2007年10开始实施 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 深圳成功申办2011世界大学生夏季运动会 深圳举办大运会,主会场在龙岗中心城区,这一盛会的举办,将有力的提升龙岗区板块的形象和价值张力,使得与龙岗有地缘关系的大亚湾西区的区域价值后续发展潜力会越来越强 大势利好－多种利好继续催热地产 伴随两会议的结束，国家对房地产产业的态度基本清晰，在未来的几年政策经济上的调整将进一步加速房地产市场更加高速的发展，对于深圳地产来说“2007年－2011年无疑是深圳房地产最好的发展时机”。深圳地产的持续发展,带动了惠州地产的平稳发展 政策环境 物权法 大势利好 - 中海壳牌和中海油项目的进驻,将推动大亚湾产业优化的下游企业的进驻； 深惠一体化 - 深圳和惠州一体目标的提出,有利于惠州的快速发展； 限制性规范 - 90/70政策，新测绘标准，15%返还政府的规定等． 把握开发时机，创造领先项目 深圳房价继续走高，分流一部分客户置业周边区域； 价格洼地优势发挥； 产品的精准定位 找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点； 07-09年是区域地产形式向好的阶段我们要打造领先项目创造高额价值 政策环境对于本项目的影响 政策环境 房地产业加速发展:深圳发展空间有限带来的产业转移、地产巨头抢滩、174平方米公里深圳大工业区距惠阳仅16公里…… 2006年投资额达到67.92亿元,房地产投资逐步加大 施工竣工面积比06年达5.01，未来2-3年惠州市场面临巨大消化压力 5.01 惠州历年房价集中在2400—2900元/㎡，即将突破3000元/㎡大关 摆脱93年地产泡沫的影响，从2002年一路高歌猛进 2942 经济环境 宏观经济前景无限:和黄收购惠州港、石化工业的建设投产将催熟大亚湾、合理产业布局刺激GDP成倍增长…… 2006年达到102亿元,石化产业对经济拉动效应明显 产业结构优化,第二产业带动第三产业稳步发展 城镇人口增长迅速,城市化进程加快(至2020年) 以石油化工为主导的产业链正在加速形成 经济环境 随着石油化工的产业链形成,带来惠阳和大亚湾的快速经济发展 大亚湾GDP自2000年以来，呈现稳步上涨的，由于产业的带动，在近两年来GDP会出现成倍的增长 和黄收购惠州港； 深圳地产巨头抢滩大亚湾 ； 174平方公里的深圳（龙岗）大工业区距离惠阳16公里； …… 经济利好事件 大亚湾将承接因深圳发展空间有限所带来的产业转移； 石化工业的建设投产将催熟大亚湾 ； 合理的产业布局将使GDP成倍增长 ； 预计到2010年，石化区将完成1000亿人民币的投入，实现1200亿元的工业产值和500亿元的GDP。到2015年完成1500亿人民币的投 入，初步建成石化区； …… 经济展望 大亚湾的发展得利于产业的发展及城市基础的完善。在众多经济得好的条件下，大亚湾发展前景看好。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看