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MBA硕士论文_某地块保障性住房项目的综合评价研究DOC

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文本描述
中文摘要
我国的工业化发展和城市化进程使得住房问题成为我国社会重要的民生问
题,为有效缓解住房问题,我国建立了不同层次针对不同收入阶层的住房保障制
度。但监管制度、决策程序、评价方法上的不完善使得我国的保障性住房项目投
资呈现出低效率、不可持续等问题,没有使政府的财政资源在社会上实现较优配
置。此外,保障性住房的外部性、非盈利性、社会服务性等特点使得传统的项目
综合评价方法在保障性住房项目上并不适用。在这样的背景下,对保障性住房项
目进行综合评价研究具有重要意义
本文在文献回顾的基础上,充分借鉴国内外现有的项目综合评价方法,并结
合了保障性住房项目的特点,建立了针对保障性住房项目的综合评价框架,并以
深圳市某地块保障性住房项目为例进行综合评价分析。首先,本文在项目概况、
项目需求与条件确定的基础上,对该保障性住房项目进行投资方案、融资方案的
分析以及财务持续能力上的评价。其次,本文对该项目进一步进行了国民经济评
价,结合保障性住房项目非盈利性的特点及前人研究提出的改进评价方法,运用
净投资——综合收益的思想和模糊综合评价法进行了项目的国民经济评价。最
后,对该项目的利益相关者进行分级与识别,并据此围绕利益相关者从社会影响、
社会互适性和社会风险三个方面进行了社会评价
本文的分析结果表明,对保障性住房项目的综合评价应充分考虑该类项目的
特点,重视项目的外部性所带来的成本和收益,并使用适合该类项目的综合评价
方法进行评价。本文所提出的综合评价方法可对保障性住房的投资决策提供科学
的的依据
关键词:保障性住房;综合评价;财务评价;国民经济评价;社会评价
ABSTRACT
The development of China's industrialization and the process of urbanization
makes the housing issue has become an important livelihood issues. To effectively
alleviate the housing problem, China has established housing security system with
different levels for different income groups. But there are problems that the
investment of our affordable housing projects is inefficient and unsustainable because
of imperfect regulatory system, decision-making procedures and evaluation methods.
Thus the government's financial resources cannot achieve the optimum configuration.
In addition, as the affordable housing project is externality, nonprofit and has a social
property, the traditional comprehensive evaluation of the project on affordable
housing projects is not suitable here. In this context, the study on comprehensive
evaluation of affordable housing projects is significant.
Based on the literature review, drawing lessons from existing comprehensive
evaluation methods, this paper established a comprehensive evaluation framework for
affordable housing projects. And it made a technical and economic analysis on an
affordable housing project in a plot. Firstly, basing on a project overview, the paper
made an evaluation of the affordable housing project on investment programs, fund
raising and financial sustainability. Secondly, the paper conducted a further national
economic evaluation by using net investment-comprehensive income concept and
fuzzy comprehensive evaluation method, combined with the characteristic of the
non-profit affordable housing projects. Finally, the paper identificated and graded the
stakeholders of the project, and made social evaluation from three aspects of the
social impact, social interaction and social risks.
The results show that, the comprehensive evaluation of affordable housing
projects should take fully consideration of costs and benefits associated with the
externalities of the project. And suitable comprehensive evaluation method should be
used for such projects. The comprehensive evaluation method presented in this paper
can provide a scientific basis for investment decisions of affordable housing.
KEY WORDS:affordable housing, comprehensive evaluation, financial evaluation,
national economic evaluation,social evaluation
目 录
第一章 绪论 .....1
1.1 选题背景及意义..........1
1.2 国内外研究现状..........2
1.3 研究内容与方法..........4
第二章 项目综合评价相关理论.........7
2.1 项目综合评价概述......7
2.2 项目综合评价方法......7
2.3 保障性住房项目综合评价特点..........8
2.4 保障性住房项目综合评价内容..........8
2.5 本章小结........12
第三章 某地块保障性住房项目财务评价...13
3.1 某地块保障性住房项目概况13
3.2 项目投资估算和资金筹措....17
3.3 财务能力评价19
3.4 本章小结........22
第四章 某地块保障性住房项目国民经济评价.......23
4.1 保障性住房项目效益与费用识别.....23
4.2 项目综合效益的模糊综合评价........24
4.3 净投资-综合效益比较分析 ..27
4.4 本章小结........28
第五章 某地块保障性住房项目社会评价...29
5.1 社会评价的产生与发展.........29
5.2 保障性住房社会评价的必要性........30
5.3 保障性住房项目利益相关者识别....31
5.4 社会影响分析33
5.5 互适性分析....34
5.6 社会风险分析36
5.7 本章小结........38
第六章 结论与展望 ...39
6.1 结论....39
6.2 展望....40
参考文献 .........41
致谢 .....44
第一章 绪论
1.1 选题背景及意义
住房是民生之本,是人类生存和发展的基本条件。在我国,城市化进程的加
快、工业化的迅速发展以及人口的过快增加,使得住房问题不断突出,成为了当
前我国社会重要的民生问题。现实中,收入不高的居民很难购买住房,政府为了
帮助这个群体解决这个难题,制定了一系列优惠住房政策制度,即住房保障制度,
对促进社会和谐发展和社会稳定具有重要作用
事实上,我国的城镇住房制度经历了一个漫长而又艰难的改革历程。我国经
济快速发展带动了我国城镇住宅制度的跨越式变革。改革开放前,在计划经济体
制下,我国的住宅实行福利化分配,改革开放后,随着市场的逐步开放和高度发
展,我国住宅实现了货币化住宅。具体的发展过程,如图 1-1 所示:
图 1-1 中国城镇住房制度发展历程
在住房分配货币化的背景下,住房持有两极化的问题开始凸显。近年来,我
国现行的保障性住房供给制度大体上解决了收入不高的居民的住房需求问题,该
制度包括住房公积金制度、经济适用房制度、集体租赁房制度和廉价租房制度等
保障性住房作为政府投资的一种非盈利性项目,其决策阶段必须坚持科学的
决策方法和程序。一般来讲,我国建设项目投资的综合评价所采用的方法主要参
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