保利花园09年广告推广策略 沈阳动力营销策划有限公司 09年推售产品分析 09年产品供应情况 剩余产品共：607套(其中洋房产品79套），五期新品共：1432套，全年共：2115套 剩余产品分析 剩余产品分别统计 剩余产品分析——3期双河城（高层） 从产品总体看，三期剩余产品分布比较集中，所剩户型比较规整，主要集中在6个户型中。 从产品分布看，三期剩余产品主要集中在816、817、821号楼，处于园区核心位置，拥有园区最好的景观资源。且817、821号楼部分产品可看到河景。 从产品户型看，剩余最多的户型也仅有28套，每个户型的剩余产品都非常稀少 3期主力户型：2D115㎡三室两厅两卫 南向主卧、与客厅 主次卫浴系统分离 基本全明户型产品 双景观露台设计 部分产品可看到河景 偏舒适性三房产品 无论从产品自身属性，还是产品所处园区位置，景观资源都成为了三期对外诉求的利益点，且三期剩余产品比较集中，将三期产品按户型拆分，每种户型剩余产品都不多，又形成了一个新的利益点——稀少，将两种利益点叠加，形成三期产品的对外推广主旨——河景之上的稀缺产品 3期剩余产品推广主旨 剩余产品分析——4期福邸 4期产品位于整个园区的中央，虽然周边无独特利益支撑，却可以享受到整个园区的成熟配套资源。 剩余产品主要集中在80—150㎡面积区间，其中80-100㎡产品居多 4期福邸 4期福邸主力产品（80-100 ㎡）分析 产品主要分布于园区的周边，基本为靠近学校或临街临路产品，生活上受一定噪声影响 4期福邸（80-100 ㎡）主力产品 经济型两房产品（市场需求主流） 南北通透，干湿分离 主次分明，布局合理， 南向客厅连接4米宽景观阳台 4期福邸主力产品（100-120 ㎡）分析 产品分布于较为复杂，多数为临街临路位置较差产品，也有园区核心区域占有绝佳资源产品 4期福邸（100-120 ㎡）主力产品 经济型三房产品 空间利用率高，实用 户型规整，南北通透 独立书房设置，更多功能 客厅、主卧双南向设计 明厨设计并附带工作间 4期福邸主力产品（120-150 ㎡）分析 产品分布多处于园区绝佳位置，具有较好的景观资源，受噪声影响较小，具有高度的居住舒适性 4期福邸（120-150 ㎡）主力产品 舒适型三房产品 空间尺度更加合理舒适 全明户型设计，厨卫干湿分区 南向卧室自带独立书房及卫浴系统 双书房设计功能更趋完善 4.2米大面宽客厅 以上主力产品虽有各自特点，但还没有独特的自身利益卖点支撑推广，成为推广诉求的主旨，以及四期所处园区位置的周边无明显利益支撑资源，无法靠单独利益作为4期推广卖点，所以在4期产品推广上，依然以4期享受整个园区成熟氛围为推广主线，进行推广诉求 4期剩余产品推广主旨 剩余产品分析——六栋洋房 从产品分布看，一楼剩余产品主要集中在第二排，其余剩余产品每栋楼均有剩余 从产品所在园区位置来看，河岸公园依然是销售洋房产品的宣传亮点，以稀缺性的资源进行对外诉求 六栋洋房产品卖点梳理（一层） 独立围合入户私家花园，出门即入公园 一层车库直接入户 超大阳光活动室 客厅局部挑空设计，并连接情景房 主、次卧卫浴分区舒适、合理 采光地下室 六栋洋房产品卖点梳理（中间层） 2.7宽米舒适情景露台设计 窗外尽览大面积绿地景观 6米宽大尺度会客厅 双明卫设计，主次分明 独设保姆房、储藏室，功能分区合理 南向主卧，自带更衣室及卫浴系统 六栋洋房产品卖点梳理（顶层） 全明设计，南北通透， 附带超大情趣阁楼， 主卧独立分区，自带更衣室及卫浴系统 南向亲景露台 保姆房、储藏室，功能分区合理 窗外尽览大面积河岸景观 以上产品卖点可以成为对外宣传的单品的本质属性，整体推广依然以河岸公园（河景+公园）所带来的稀缺利益属性为推广主旨 六栋洋房产品推广主旨 剩余产品卖点汇总整理 3期剩余产品 园区中央组团 河景 洋房剩余产品 园区第一排 公园 4期剩余产品 分布园区各处 成熟 产品 位置 卖点 共30栋，全部为多层产品，以经济型两房产品为主 5期产品供应情况 5期（88㎡）主力产品 经济型两房产品（市场需求主流） 南北通透，干湿分离； 主次分明，布局合理； 南向客厅连接4米宽景观阳台 09年产品推广脉络 本年度产品线较为复杂，根据产品剩余情况以及供应情况确定三条推广主线： 第一条主线：全力解决剩余产品销售，主要是3、4期产品，对于三期产品，以最后的楼王核心组团为卖点，同时以河景及产品分拆后稀少的供应量为推广主旨，进行紧迫性销售，增加受众紧迫感，达成三期剩余产品销售。对于4期产品，剩余产品较多，分布较广，不利于分拆销售，但剩余产品主要为两类产品，经济两房，舒适三房，以户型面积作为4期产品推广的个体差异，在基于4期推广主旨，成熟的幸福生活之上，分别体现经济两房，以及舒适三房所体现的不同的幸福感受，来对不同受众群体进行诉求。 第二条主线：待5期产品上市时，以5期形象、诉求为线上推广主体，利用5期多层的产品特点吸引受众关注，增加续客，同时根据剩余产品价格优势及入住优势等因素进行客户分流，以促进剩余产品的销售。 第三条主线：洋房产品始终以线下SP活动为主，促成成交，不进行线上推广。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看