谨呈：佛山美邦地产 佛山市美邦公寓项目 营销策略报告 —— 中正专注于广佛，专业而专注 09年5月31日 美邦公寓 城际之中的生活 繁华之上的享受 案前致谢： 感谢贵公司给予我司与『美邦公寓』项目的合作机会。 中正认为：美邦公寓项目存在较强的操作空间，我司对操作该项目有十足的信心；我们将秉承中正 “做一个项目，树一座丰碑！”的一贯宗旨，为贵公司提供最好的服务。 中正·佛山 项目开发思路探解 对于此项目，我们的初衷在于： □ 整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。 □ 树立项目市场高端形象，提升项目竞争力。 □ 实现项目的利润最大化、产品利用最大化、销售快速化； □完成项目回款最佳回报 报告结构 营销攻略 佛山小户型产品分析 项目自身分析 市场背景 广东政府3月份出台的15条房市新政，其中的《放宽二套房贷款》等政策。房地产投资者将重拾信心，佛山房地产价格将迅速升温 宏观市场背景 投资者所选择的房地产产品，将会要求更高的的优势资源项目 背景解读： 受到外汇、海外投资、能源、加工业、贸易、房地产行业的严重损失后， 国家政府学会了思考 国内内需调整还是顾及考虑到放松二套房贷款和开发商投资资金支持，主力还需房地产带动GDP产业链 国内政策一直贯彻“广东先行”的惯例，未来时机的调整对房地产开发商是极大的发展机会 广佛同城后，房地产虽然还是刚性需求为主,但投资客也会 迅速回归市场 佛山有极强的刚性需求，扩大刚性需求还需入佛新移民的支撑；政府政策是重点 宏观市场背景 背景解读 “广佛一体化”是佛山发展的机会，佛山发展的如何还待看政府政策 新珠三角定位，广佛一体化的展开；佛山区域将会被填满，未来15年是佛山地产发展的机遇期，随后会被珠三角泛广佛圈的“肇庆、韶关、清远”等取代价格洼地优势 佛山投资客看好的更是区域、产品、交通来判断投入价值。如：星星华园国际、星星季华七路项目、这样扼守城区资源、交通资源这样的楼盘 未来价格同城化，与广州天河、越秀这样的均价相比是未来几年发展的必然。广州城区已被填满，佛山在广佛同城发展中将是“纳百川”之海 广佛两地共享“公积金贷款、社保、医保”；实现还需时间验证，但利好的政策不断的出现加大了珠三角先进人才的进入佛山 这些利好政策的到来，将大量吸引来佛就业人才，刚性需求扩大的同时，投资者将重新回归 宏观市场背景 刺激两城之间共需之势，权重方在广州 共享三金的政策，房地产发展权重在佛山购房在广州工作成为未来必然，置业者享受的是两个城市医疗、环境、等城市配套。在地产方面，佛山市洼地效应将起关键角色。这和广州中的番禺、花都是不同的，佛山的禅桂是城中之城，花都和番禺配套无法相提并论 市场结论 中正认为，新的珠三角城市规划，升级了广佛的珠三角领袖形象；房地产客户将会进一步的细分和区隔 新的广佛同城格局已经实现，将会吸引更多的先进人才进入佛山 佛山属制造和经贸性城市，中高端物业将会继续扩大到需求人群 佛山的房地产将会出现针对消费者的细分时期，竞争逐步将会加剧 未来产品多元化，营销多样华的竞争；开发商更需要品牌的策划 将项目打造成为片区 高端地铁物业 佛山 ——快速发展的文化内涵城市 南海区 ——“广州后花园” 南海区 ——“佛山发展最快的城市” 广佛同城道路先行，南海必领广佛 报告结构 营销攻略 佛山小户型产品分析 项目自身分析 市场背景 佛山城区小户型 发展历程 供应量 消化量 小结：从03年小户型开始引入市场，填补市场上的“空白点”； 到09年的今天，形成产品规划、营销手段等登峰造极 2006年，小户型供应更加集中在商务、商业中心圈。产品开始出现创新，赠送入户花园，出现复式LOFT产品。营销不断创新，部分产品开始使用精装修，带动产品的销售，单价迈向每平米5000元的门槛。投资客户成为中心区小户型的主要购买力，非置业热点区域的投资客户比例开始增大，小户型单价提升导致了自住客户的购买力下降 小户型发展历程 2003年，中正引入佛山首个酒店式公寓——“香格里奥”，填补市场上小户型产品的空白 2004年，小户型出现在小社区项目中，多在非热点置业片区,基本没有营销概念。产品单一,多为住宅项目, 客户以自住客户为主 2005年，小户型开始出现在新兴商务中心，通过物管、服务、营销概念提升价值。产品开始趋向多样化，公寓占有市场的份额增大。中心区小户型有高租金、高出租率的趋势,小户型产品价格高于同时期市场均价。投资客户比例增大 2007年，06年90/70政策实施后，已有土地的开发商普遍向大户型产品转变，导致07年市场供应大大减少，小户型在市场上出现断层。小户型供应量虽减少，创新产品却越演越烈，产品大致向两个方向发展：一是 物业服务再升级，提供专业代租服务。二是 产品创新更大胆。产品与客户分化明显。处于中心区的产品更侧重精装修及酒店式物业管理，主要客户倾向于投资客户；非中心区的产品则侧重于通过赠送面积提高实用率，满足目标客户－自住客户对舒适度的要求。小户型的价格开始取决于项目区位。房地产市场的价格猛烈攀升，导致客户承受能力下降，出现向下置业倾向，小户型与二手房交易火爆，租赁价格节节攀升 小户型发展历程 2008年后，佛山楼盘户型结构以中大户型为主，这一现象是开发商根据以前市场所定位的；由于开发节奏问题影响到产品最佳的入市时机，导致08年下半年中大户型滞销。09年开发商趁时机主推楼盘全部小户型产品。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看