绿城·百合公寓2008年整合推广方案
安徽绿城 北京风至飞扬 2007.12.20
这座城市百年鉴藏的奢侈品
2008年本案着重解决的几个问题？
如何通过营销推广为08年3.5亿的任务带来足够顶尖的客户？ 如何市场充满变数的08年，支撑项目进一步的提价目标？ 绿城·百合公寓2008年调价目标高层公寓均价：6500元/平米 如何实现绿城·百合公寓与绿城·新绿园之间的良好联动？
PART1—— 2008年合肥房地产市场简析 PART2—— 2008年合肥蜀山区竞品分析 PART3—— 2008年项目新推房源分析 PART4—— 2008年项目目标客群分析 PART5—— 2008年项目整合推广策略 PART6—— 2008年阶段推广策略战术及表现 PART7—— 2008年营销推广费用分配
目 录
PART1
合肥房地产市场简析
44.99%
32.14%
91%
97%
此外，新开工面积1324.6万平方米，其中住宅1071.86万平方米，同比分别增长31.44%和25.81%；竣工面积506.7万平方米，其中住宅412.92万平方米，同比分别增长16.3%和18.24%；
2007年政策汇总
一年内5次加息 从3月18日起，央行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，截止到目前今年央行已连续进行5次加息。 影响：购房者心理影响增大
严控公积金 8月21日，《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。 影响：抑制部分投资购房
二套房贷首付40%，实行1.1倍利率 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 影响：降低投资购房比例
一年内8次上调存款准备金率 从1月15日起，央行共8次上调存款准备金率，1月15日、2月15日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日共8次，每次上调0.5个百分点，截至10月25日存款准备金率达到13%。 影响：继续实行紧缩性货币政策，抑制投资需求
税收政策 1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。 影响：开发成本增加，影响房价
土地政策 10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 影响：有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为
PART2
合肥市蜀山区竞品分析
香樟雅苑 城市天地 新华学府
项目名称：香樟雅苑 竞争主力户型：140－150㎡ 物业类型：高层（18） 预计价格：均价5000 位置：园区里 备注：到08年春节都有这种户型的房源。08年底有一期交付
项目名称：城市天地 竞争主力户型：141㎡四房 物业类型：高层（18层） 预计价格：均价6000以上 位置：园区里 （1栋） 备注：此栋推出不久，预计到春节后还有此类房源
项目名称：新华学府 竞争主力户型：110－155㎡ 物业类型：高层 预计价格：均价5200－5700元 位置：园区里 房源套数：目前155 ㎡房源10套左右 下期竞争户型推出时间：下半年10月预计推出110－150 ㎡房源
PART3
2008年项目新推房源分析
2008年4月推出晓风苑1#、2#，共171套，主力户型150平米四居和三居
2008年8月推出秋月苑1#、2#，共209套，主力户型150平米四居和三居
项目2008年推广房源基本梳理
2008年可售房源441套，根据2007年的成交率11%来计算，我们需要制造到访4009组； 全年主力户型为150平米四居与三居，产品户型较为统一，不存在很大的跳跃； 全年主要分为上半年与下半年两个重要节点推盘，08年基本形成“两点强销 平时维持”的销售格局。 注：截止07年11月26日，来访4433组，成交500组，成交率约为11%1
PART4
2008年项目目标客群分析
2007年项目成交客户市调回顾
绝大多数客户以自住目的为主，用于投资等其他用途只占到相应较少的份额；
两次以上置业人群占到60%，从自住为主的特征可以看出，理性消费占到相当的比例；
学历普遍较高已成为这一区域购房人群的普遍特征；
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