成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议
谨呈：北京中筑置业有限公司
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2006.03.23
BJ[2006]GW07项目研究工作的阶段划分
地块实地考察 本地商业市场调研 本地消费者访谈 专业人士访谈 政府官员访谈 相关资料收集 在售项目考察
06-03-09——06-03-12
06-03-13——06-03-18
城市宏观背景分析 商业与商业地产市场分析 发展方向初步判断 类似项目案例借鉴 项目整体发展战略 项目整体定位 经济评价
总体规划设计建议 建筑单体设计建议 室内空间设计建议 盈利模式建议 设备设施建议
前期市场调研阶段
项目定位与 发展战略阶段
商业规划阶段
时间进度
阶段划分
工作内容
06-03-19——06-03-24项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目周边及地块勘察 成都宏观经济情况 成都城市发展现状 成都城市总体规划 成都商业地产市场状况 成都经济状况研究
项目和地区的背景分析
锁定区域市场的集中分析
与合作方的沟通
专业市场、在售项目招商部、市场管理部访谈 专业市场经营者访谈 商业地产专业人士访谈
成都规划局、土地局 成华区规划分局
成华区发展规划 北部区域分商圈、分业态商业市场调查 成都在售商业项目考察
地块解析和界定 宏观经济背景分析 城市格局探讨 商业地产供求情况分析 消费者购买能力分析
区域市场供求特点分析 租售方式和民间投资意向费分析 项目机会点分析
总体规划与功能分区研究
地块技术经济指标 成华区相关情况简介 报告思维导图
目标与约束条件
项目核心问题
城市背景与宏观经济状况
地块本体解析
城市商业市场与商业地产
北部区域商业市场分析
项目整体商业价值分析
项目发展方向判断
项目规划设计建议
项目租售模式建议项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞
地块位置 项目地块位于四川省成都市东北部，三环路内侧，行政区划属于成华区； 经济指标 总用地面积为275亩，建筑面积为54万平方米，商业取10％ 与城市内部联系 距离成都市中心天府广场直线距离约7公里； 对外联系 紧邻川陕公路、三环快速路，与成绵、成渝、成南等高速公路相连，交通便利；
成绵高速公路
川陕公路
北三环路三段
连接解放路通向城市中心
绕城高速
三环快速路
川陕公路
成绵高速
城南高速
成渝高速项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业
项目南临成都行政学院（规划）、成都动物园； 东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目，其中商业3800平米； 北临三环快速路，对面富森.美家居为超大型装饰材料批发市场，已对周边市场形成强大辐射力； 西临川陕公路，该路段以货车为主，目前周边居住气氛较弱，川陕立交西北角为商品住宅用地，川陕立交西南角规划为250亩绿地，绿地南侧有商品房开发； 地块东南规划为小学，西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。项目目标与约束条件
项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本项目与政府建立良好合作平台； 项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现商业变现；
住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利，主要靠商业获取主要利润，并实现变现； 商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要，避免喧宾夺主； 成都商业市场总体供过于求，投资者信心下降
项目目标
现状与约束条件项目核心问题
1. 如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值
2. 如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险报告思维导图
目标与约束条件
项目核心问题
城市背景与宏观环境
地块本体解析
城市商脉与商业地产
北部区域商业市场分析
项目整体商业价值分析
项目发展方向判断
项目规划设计建议
项目租售模式建议成都是中国西南地区核心城市，具有强大的经济辐射力
成都市位于四川省中部，总面积12390平方公里，自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，文化遗存丰富，秦汉以来，成都就以农业、手工业兴盛和文化发达著称，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市； 目前成都市在整个西南地区的经济辐射力非常强大，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽
交通 成都是中国西南交通枢纽，拥有西南最大的航空港-双流国际机场，年旅客吞吐量居全国第6位，国内航线70余条，国际航线29条，宝成、成渝、成昆、成达铁路在成都交汇
经济 2004年，全市地区生产总值2186亿元，在全国15各副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，居第四位
地域与人口 至2004年末，成都市区建成区面积286.0平方公里，总人口1060万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位
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