上海 浦东 陆家嘴 高宝金融大厦
房地产价值评估报告
上海克而瑞信息技术有限公司
上海易居房地产研究院
2008年05月
目录
1致委托方函 4
2估价人员声明 5
3估价的假设和限制条件 6
4估价结果报告 7
4.1委托人 7
4.2估价机构 7
4.3估价对象 7
4.4估价目的 7
4.5估价时点 7
4.6价值定义 7
4.7估价依据 7
4.8估价原则 8
4.9估价方法 8
4.10 估价结果 8
4.11 估价人员 8
4.12 估价作业日期 8
4.13 估价报告应用的有效期 9
5估价技术报告 10
5.1市场背景分析 10
5.1.1 上海甲级写字楼市场分析 10
5.1.2 上海商业市场分析 13
5.2区域状况分析 14
5.2.1 陆家嘴区域状况分析 14
5.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析 16
5.2.3 陆家嘴商业市场分析 18
5.2.4 典型项目分析 20
5.3实物状况分析 22
5.3.1项目地理位置分析 22
5.3.2项目现状条件分析 23
5.3.3项目技术指标分析 24
5.3.3项目技术指标分析 25
5.4最高最佳使用原则分析 26
5.5估价方法选用 26
5.6 收益法（直接资本化法）估价 27
5.6.1年有效毛收入 27
5.6.2年运营费用 29
5.6.3年净收益的确定 30
5.6.4资本化率的确定 30
5.6.5经济收益年限的确定 31
5.6.6收益价格的确定 31
5.7项目估价结论 31
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