第一部分、市场研究
结论导航
市场环境
区域市场
竞品分析
项目研究
长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎
市场环境研判
成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致， 我们需要把握这种节奏顺势而为
市场环境研判
走势一、这轮始于2007年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2010年将面临方向性抉择
走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是：2009年阶段性超跌反弹――2010年回落盘整――2011-2012年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期
中成研判结论
【中成看点】： 基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是： 长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。 在企业发展战略决策上的运用是: 在2009-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量； 在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局； 在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发
市场环境
区域市场
竞品分析
整体转入买方市场，潜在供给巨大
项目分析
长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎
结论导航
区域市场
郫县08年新成交地块平均地价每亩118万，地均价按3.0的容积率计，楼面地价仅591元，环比去年的1250元，环比去年下降了53％，土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间，大量低成本项目将本案行成新的冲击
区域市场
未来3年，本区域竞争项目新增供给将在320万㎡以上，320万㎡意味这事么即每年平均供过于求的潜在矛盾大，竞争将十分激烈
区域市场
本区域供给面积主要集中在81-120㎡之间，占总供给的61％，需求面积也同样集中在这一面积段，紧凑型套三和套二产品是本区域供需主力
区域市场
区域成交客户分析
区域市场
本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群； 主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%； 最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然认知； 90㎡以下户型成为47%客户的最爱，80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求
中成研判结论
【中成看点】： 本区域供需特征从结构上来说基本一致，但绝对量上却明显供过于求，将长期处于买方市场，市场存量水平仍在安全范围内（35万㎡约等于本区域半年的去化总量）。但施工量（397万㎡）中80%尚未面市，后市供给压力大，竞争激烈
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市场环境
区域市场
竞品分析
整体转入买方市场，潜在供给巨大
项目分析
长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎
同质化竞争下市场具备空白点
竞品分析
代表项目近况一览
本区域近期（过去15个月）供给销售套数4442套，单个项目平均去化速率为20套/月
◆典型楼盘统计：15个在售楼盘； ◆总体量：约304万㎡； ◆近期供需情况：供应总面积约78万平方米，合7190套，已售面积约45万平方米,合4442套，套均面积仅101 ㎡，区域户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势。区域综合销售率约为62％； ◆2009年预计供给量：现有存量房约35万㎡，新增供给预计约90万㎡，合计125万㎡
竞品分析
竞品分析
选取本案的5个主要竞品项目来看，近期供应产品其中多层住宅266套，花园洋房282套，高层电梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三个面积段为主力供应户型，其中80-90平米面积段最多，774套，占总量的23%
竞品项目产品供应结构一览
竞品分析
龙湖弗莱明戈项目月均去化速率虽然最高， 是由于其项目定位和产品差异化所寻求的市场空 白点获得成功，但本区域纯高端市场总量相对较 低，该项目53万㎡的体量也需要消化多年。而景 尚景和时代花城所代表的中高端电梯公寓项目推盘量大、整体去化率高，是适合本案的发展方向
竞品分析
经济实力
本地私营企主
本地公职人员
二次置业群体
市内白领
区域客户
外区域客户
成都市客户
龙湖弗莱明戈 中铁瑞景茗城
景尚景 时代花城
二三级城市私营业主、在蓉投资、在蓉为子女购房
周边企业就业人员
高新西区创智人群
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