苏州礼品商品城C区定位建议
苏州礼品商品城C区 定位及推广建议
苏州汉宇房地产顾问有限公司 2012年8月15日
核心问题界定
提报之初，先梳理下需要解决的问题：
1、本案如何打造区域核心竞争力？ 2、如何量身定做最适宜的业态配比？ 3、如何改变项目所处金阊新城的专业市场形象？
问题No.1：打造区域核心竞争力的关键所在？
本案位于金阊新城，即老苏州人口中的传统“下只角”—白洋湾区域，一般多不被城里人所待见。2004年起政府规划为物流园，基础建设大刀阔斧，面貌有所改观。经过8年开发，金阊新城究竟发展的怎样，能否为本案7.2万方体量提供生存下去的土壤？
那就让我们走进市场，看看市场能不能给予我们一些启发？
本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加
区域概况
高新区
工业园区
相城区
金阊新城
平江新城
古城区
本案
区域规划
金阊新城2004年全面启动开发，新城占地面积为11.2平方公里，东至沪宁高速公路与相城区相连，南沿苏虞张连接线和虎丘风景区相邻，西临京杭大运河与苏州高新区隔河相望，北接苏州高新区浒关工业园
金阊新城
虎丘
高 新 区
相城区
在早期的区域规划中，金阊新城定位于物流基地，重点打造物流和商贸（专业市场）产业，居住功能仅仅作为一种配套设施
由于早期金阊新城发展模式以物流园为主导，区内没有形成成熟、系统的金融、商贸体系。经过数年开发，该发展模式体现出的弊端愈加明显
RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推动宜居新城快速发展。 本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的需求支撑
区域规划
2011年底，金阊新城第三轮控制性详规出台，新城明确定位于苏州西北部的城市副中心。沿虎池路2公里长、两侧800米区域内，新城将打造一个RBD核心商贸区。RBD集合了商务、办公、商业、旅游、休闲、居住等6大业态
西环高架
312国道
沪宁高速
312国道
本案
虎池路
商务
办公
商业
旅游
休闲
居住
路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和环网状次干道路体系基本形成； 地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点，这将为项目带来大批消费人群； 虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢出
目前区域道路系统较为完善，但公共交通尚未完全跟上。随着未来交通规划（地铁修建及312国道改造）的逐步落地，本案与周边区域的联系将会更加的密切
区域路网分析
区域商业项目布局
312国道
沪宁高速
312国道
西环高架
本案
钱万里桥小商品市场
新东方汽配城
富邻商业广场
金亿城
苏州机电五金城
本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心； 金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但生活服务类商业配套不够完善，且档次较低； 目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的竞争仍然较为激烈
本案区位良好，处于金阊新城核心区之中。专业市场发展成熟；餐饮、休闲娱乐等配套较为薄弱，档次较低；随着区域内规划的落实，商业、公共配套将得到充分开发
区域商业项目布局
专业市场研究
现有主要专业市场体量超过60万㎡，平均租金在40～100元/㎡·月，经营面积多为60～100㎡。本案一期产品与钱万里桥小商品市场有一定重复性，导致经营情况一般
生活配套类商业研究
周边商业以普通生活服务类型为主，中低档，租金基本维持在90元/㎡·月左右
竞争个案研究——富邻商业广场
业态规划：1#楼，地上3层（为商业），建筑面积4619.01㎡；2#楼，地上4层（1-4层为商业），建筑面积7586.19㎡；3#楼，地上3层（含菜场、邮政、公厕、文体中心、超市、银行、通信、洗衣、美发、医药、文化用品、维修、餐饮共13项社区配套公益功能），建筑面积9646.24㎡，地下1层为车库，建筑面积3425.58㎡，共设置125个机动车位，其中地下86个，地面39个
物业类型：社区商业 物业地址：城北西路北、陆步桥街东 开发商：苏州荣基房地产有限公司 占地面积：1.45万㎡ 建筑面积：2.5万㎡ 销售均价：1层2.5-4万元/㎡，2层2-2.5万元/㎡，3层1.5万元/㎡ 主力面积：48㎡、86-101㎡、180-200㎡ 去化状况：2011年12月推出1#和2#，3#为社区提供公益服务功能，不出售。1#和2#总计128套商铺，现已推出50多套，目前去化率60%
1号楼
2号楼
3号楼
。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看