苏州东吉总部基地经济产业园项目发展思 路汇报
“东吉●总部经济”
2010.12.25
汇报提纲
一、总部基地解读
二、案例借鉴
三、苏州的发展机遇
四、吴江板块分析
五、本项目发展分析
六、本项目盈利模式设计
七、项目分期开发策略
八、项目首期开盘营销推广策略
中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段
一、总部基地解读
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 发展的加速器
城市国际化水平与 竞争力的重要标志
1、总部经济概念
总部基地
2、总部基地性质
产业地产
房地产开发的另类模式
非生产型
集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求
智力密集型 知识密集型
3、总部基地的发展
总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念
2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营
继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地
4、总部基地的效用
总部平台
总部文化
总部经济
企业总部基地
发挥明显的内聚功能和扩散功能
提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展
实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化
5、总部基地的特征分析
地产商开发
政府供地
开发项目
销售/招商
政府独立开发
成立投资公司
开发项目
招商
综合开发
总部基地 开发模式
成立投资公司
开发项目
招商
熟地供应
设置企业开发条件
开发项目/销售/招商
无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键
开发模式分析
开发基础条件分析
企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来支撑企业总部基地的发展
区域
交通
政策
产业
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优势，同时减少项目开发成本； 若偏离城市中心，注重打造商务配套，才能满足客群商务、办公需求
以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一； 以政府为主导的总部基地建设，兼顾经济和社会效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴，在政策上具备更强的优势
交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷
所在区域第三产业（商业、金融业）较为发达； 若区域本身具备产业基础，为后期招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业，项目后期锁定客户成为重点解决问题
区域
交通
政策
区域
交通
产业
政策
区域
交通
开发产品分析
景观
规划
规模
产品
总部基地的规模与其所处的区域有关，新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小
规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合； 总部基地在规划时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求
独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千㎡变化，一般4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左右； 根据个别企业的特别需求提供定制服务
企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。
6、总部基地的完整价值链
总 部 基 地 的 完 整 价 值 链
市场定位
产业定位
开发运作
销售/招商
物业管理
资产运营
产业聚集
地产开发
人口聚集
商务发展
二、案例借鉴
总部基地在苏州是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？
它山之石，可以攻玉
案例分享 1/ 北京丰台总部基地
英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目 ，北京市政府列为重点外资工程之一
以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。
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