目录
第一部分：南京写字楼物业市场概况 3
1. 南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂 3
2. 市场后续供应量庞大，机遇与挑战并存 3
3. 租售模式进一步调整，持有型物业比率增大 4
4. 河西CBD将逐步崛起 4
第二部分：南京写字楼物业市场特征分析 5
1.南京城中写字楼物业市场区域划分及特征分析 5
1.1. 南京城中写字楼市场已经形成“三足鼎立”态势 5
1.2. “新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块概况 5
1.3. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块概况 5
1.4. “山西路—湖南路”写字楼板块概况 6
2. 南京写字楼物业市场各板块竞争项目分析； 6
2.1.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块分析 6
2.1.1.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块竞争项目概况 6
2.1.2.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块竞争租售模式分析 11
2.1.3.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块销售/租赁价格分析 11
2.1.4.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块客户入驻情况分析 12
2.2. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块分析 12
2.2.1.“鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块竞争项目概况 12
2.2.2 “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块租售模式分析 16
2.2.3. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块销售/租赁价格分析 17
2.2.4. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块客户入驻情况分析 17
2.3. “山西路—湖南路”写字楼板块分析 18
2.3.1. “山西路—湖南路”写字楼板块竞争项目概况 18
2.3.2. “山西路—湖南路”写字楼板块租售模式分析 19
2.3.3. “山西路—湖南路”写字楼板块销售/租赁价格分析 19
2.3.4. “山西路—湖南路”写字楼板块客户入驻情况分析 20
第三部分：大地华侨路项目写字楼项目配套建议 21
1. 内部配套 21
1.1. 硬件设施 21
1.1.1. 竞争项目内部楼宇自动化系统分析； 21
1.1.2. 竞争项目内通讯自动化系统分析； 22
1.1.3. 竞争项目内部安全防范自动化系统分析； 23
1.1.4. 竞争项目内部消防自动化系统分析； 24
1.1.5. 竞争项目内部办公自动化系统分析； 25
1.1.6. 竞争项目内部电梯配比分析 26
1.2. 软件设施 27
1.2.1. 竞争项目物业服务分析； 27
2. 外部配套 28
2.1. 竞争项目车位配比分析 28
2.2. 竞争项目建筑外立面分析； 29
第四部分：大地华侨路项目写字楼初步价格定位 30
1. 大地华侨路写字楼项目初步销售价格定位； 30
2. 大地华侨路写字楼项目初步租赁价格定位； 31
3. 大地华侨路写字楼项目租售初步结论； 32
第五部分：大地华侨路项目商业初步价格定位 33
1. 大地华侨路写字楼项目商业首层销售价格建议 33
2. 大地华侨路写字楼项目商业二、三层价格销售价格建议 34
第一部分：南京写字楼物业市场概况
南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂
数据来源：南京网上房地产统计数据
通过南京网上房地产对一季度南京写字楼市场供销统计数据显示，1-3季度南京写字楼新上市量约为12.08万㎡，销售总量约为4.91万㎡，市场整体继续延续供大于求的特征

在市场继续保持供大于求的市场特征的同时，城中与本项目同区域的写字楼销售价格与住宅呈现倒挂的现象。例如，位于珠江路上的华利国际该项目办公楼售价约15000元/㎡,而离项目仅一街之隔的木马公寓售价已经达到18000元/㎡，造成该种现象的原因一方面是由于“住宅改商用”满城开花，写字楼办公型物业的价值被低估，另一方面由于写字楼产品进驻门槛高、租金回报低、风险较大，多年来写字楼的受关注程度并不高，加之南京城市整体办公商务氛围不及上海、北京、广州等一线城市成熟，因此出现价格倒挂在所难免

市场后续供应量庞大，机遇与挑战并存
根据南京网上房地产一季度南京写字楼销售数据显示，南京目前约80万平方米办公用房可售。这一数字，折射出南京写字楼市场的销售压力仍然较大。但随着南京城市经济与投资环境的不断发展，南京整体的商务氛围呈现不断成熟的趋势，写字楼物业面临较大的发展机遇

有机遇的同时，挑战仍然存在。南京写字楼市所面临的问题在于：跨国公司及国内知名企业在宁数量相对较少，本地一些实力企业多自建或已购置，消费潜力不大，新兴企业数量不足以消化现有市场的供应量，现阶段供需结构还存在一定脱节现象

租售模式进一步调整，持有型物业比率增大
通过市场观察南京写字楼市场租售模式正在不断进行调整，租售结合的项目在增多。珠江路地铁口的珠江路1号引进“金鹰新天地”后将租售结合的方式转变为只租不售状态。此外，新街口的南京国际金融中心是由全售的方式转为租售的结合的方式

租售模式的不断调整一方面是房地产开发成本的不断走高，鉴于现阶段办公型物业的价值被一度低估，多数开发商采取了“以时间换空间”的价格提升策略。另一方面一些上市公司的持有型物业不断增多，包括招商、世茂、金地、绿地、首创等一线企业。增加持有型物业往往是上市房企的内在需求，因为稳定增长的财务报表能让机构投资者和普通股民安心。此外，城市黄金地段的土地迅速增值、可以暂时避免土地增值税的清算等，也是持有型物业成为“新宠”的原因

河西CBD将逐步崛起
从成交数据看，城中仍然是办公用房成交的主力区域，但河西写字楼销售面积在全市的比重明显提升。河西是南京市政府着力打造的CBD商务中心带有明显政府导向性质，，虽然城中的写字楼销售量仍占全市总成交量的一半以上，但年河西写字楼在全市的销售份额则从的15%左右，上升到了30%左右

随着紫鑫中华广场、宋都奥体名座等一期标志性建筑接连建成交付，以及南京市政府率先将10大部门办公点设置在河西CBD，河西写字楼市场份额将进一步提升。
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