华润·凤凰城市场报告 2008年6月1日 产品定位 市场定位 客户定位 目 录24 营销推广 PART1:市场定位 一、城市格局 项目所在的积玉桥板块是城市核心居住区，东看沙湖，西望长江，是唯一一个同时拥有湖景和江景的区域；同时被四大商圈环绕——司门口商圈、徐东商圈，中南商圈和江汉路商圈。 二、自然环境 积玉桥板块是武汉市唯一一个同时拥有江景和湖景的区域，景观资源得天独厚，整个板块面眺长江，背倚沙湖，是武汉市内水环境最好的区域之一。而且随着武昌江滩三期的改造和内沙湖生态公园的完工，滨江绿色观景休闲带的形成，整个区域滨江滨水特色显著，居住环境相当宜人 临江或者滨湖历来就是豪宅板块形成的必要条件，而积玉桥却同时拥有了江景和湖景， 这是武汉市独一无二的不可复制的豪宅天生的血脉 三、人文环境 独一无二的昙华林 革命历史古迹 如果说临江滨湖是豪宅板块的血脉，那么深厚的人文沉淀则是豪宅板块的灵魂，积玉桥是武汉所有区域中最为得天独厚自然和历史的恩赐 四、交通格局 轨道交通：地铁2号线在此区域设有站点，预计2012年全线建成； 过江隧道：目前已贯通，预计今年年底通车，届时武昌至汉口只需7分钟； 公交：20多条公交线路，畅达武汉三镇； 轮渡：中华路码头（至江汉路），汉阳门码头（至集家嘴），给出行居民提供了另外一种选择 区域的交通体系异常发达，整个区域将形成武汉市唯一一个同时拥有轨道交通、过江隧道、公交和轮渡的立体交通网络，可以说，它就是武汉滨江地区的门户 五、周边配套 教育：湖北省实验小学、实验中学，武汉中学，十四中、武汉小学、中山路小学，粮道街中学、三十三中、三十九中、四十九中、中华路小学，昙花林小学，武汉音乐学院，湖北省中医院，湖北省美术学院，湖北大学，航海学院 金融：中国工商银行湖北省分行，中国银行，中信银行，中国建设银行，招商银行，光大银行，上海浦东发展银行，中国农业银行，华泰证券，康泰人寿，长江证券 医疗：湖北省人民医院武汉大学人民医院，武汉市三医院，湖北省中医药，湖北武警医院，玛丽亚妇产医院，武汉市妇幼保健院儿童医院武昌门诊部 药房：老百姓大药房，刘有余药堂，康福药堂医保定点 餐饮：艳阳天，鑫华园大酒店，醉江月，惠苑酒店，浦项皇冠大酒店，清江饭店，湖锦酒楼，三五淳酒店 三国英雄，锅加锅，傣妹，尚好味火锅店，028香辣虾，凯威啤酒屋，小乐川火锅 豪客来，豪客嘉族，万客来，豪享来，麦当劳，肯德基，华莱氏 区域目前的生活配套已是相当齐全，但是整个板块的高档商业比较缺乏，特别是一些高档的娱乐休闲场所 。随着临江大道商业的规划，整个区域的配套提升到与豪宅板块完全匹配 六、城市规划——区域总体规划 “武昌总部区”规划中，东至沙湖，西至长江，南至中山路，北至规划的武车路过江隧道是武昌总部区的重点扩展区域。而积玉桥板块的功能定位就是以长江、沙湖为背景，重点建设高档写字楼、住宅小区、完善商贸、旅游、娱乐、休闲等配套设施，形成商贸旅游、办公居住一体综合服务中心 城市规划——环境建设规划 根据《武昌临江地区二期环境及景观建设规划》，下游段“中山路-新生路”全长1.8公里，大部分都位于积玉桥片区内。它的规划目标为建成滨江滨水特色显著、亲和宜人的绿化亲水观景段，目前该规划已经付诸于实施，积玉桥已经形成了适宜的人居环境 城市规划——商业规划 根据《武昌千年古城保护与复兴规划》两轴五片的规划，司门口商业将定位不同于中南路商圈的传统特色商业步行街区。规划将解放路（中华路—彭刘杨路）段建立单向半步行街，向东西两侧纵深拓展。民主路西段，局部引入内街，形成以户部巷为核心的汉派饮食文化步行街区 城市规划——交通规划 武汉市轨道交通规划中，从汉口长青花园通往鲁巷的地铁2号线一期工程设有积玉桥站，预计2012年全线建成，同时过江隧道目前已贯通，预计今年年底通车 七、区域后期预见 八、区域价值分析 地理中心，交通便利 绝版的江景和湖景，独一无二深厚的人文历史沉淀 完善齐全的配套 城市规划的利好，政策的引导 积玉桥区域定位： 滨江、高尚、核心居住区，具有武汉市中心城区的绝版居住价值 九、区域竞争环境分析 区域在售楼盘一览表： 九、区域竞争环境分析 区域未来供应量分析： 九、区域竞争环境总结 1. 片区内开发项目皆定位为高端产品，目前区域内的楼盘项目市场售价均在7500元/平方米以上，成交均价水平居江南之首。 2. 各项目之前产品各有差别，各有特色，互相补充，并不存在同质化现象； 3. 区域未来供应量约57万方，都是目前在售项目的后续供应，近几年同区域暂无土地供应，所以，竞争不是特别激烈。